De Haagse Stadspartij wil dat de gemeente voortaan bij vergunningaanvragen voor kamerbewoning of woningsplitsing actief vraagt om een bewijs van instemming van de Vereniging van Eigenaren (VVE). Raadslid Gerwin van Vulpen heeft hier schriftelijke vragen over ingediend.
Een grote samenwerkende VVE aan de Azaleastraat werd onlangs geconfronteerd met de komst van een kamerverhuurbedrijf. In de VVE-vergadering hadden de VVE-leden zich duidelijk tegen de komst van het
kamerverhuurbedrijf uitgesproken. Ondanks de afwijzende uitspraak van de VVE is door de gemeente toch een onttrekkingsvergunning verstrekt die nodig is voor het verhuren van kamers in een woning.
“Het lijkt er op dat de gemeente besluiten van VVE’s niet meeneemt,” zegt Gerwin van Vulpen van
de Haagse Stadspartij. “Dat lijkt me niet de bedoeling.” Omwonenden stellen nu overlast van het kamerverhuurbedrijf te ondervinden en de gemeente zou niets kunnen doen. “Het is natuurlijk prima dat Den Haag een bruisende studentenstad wordt,” aldus van Vulpen, “maar we moeten wel oog houden voor mogelijke overlast en de leefbaarheid goed blijven waarborgen”.
Inzake: Positie VVE bij kamerbewoning en woningsplitsing
Het raadslid de heer Van Vulpen heeft op 2 april 2015 een brief met daarin vier vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
Binnen een grote VVE aan de Azaleastraat werden de VVE-leden onlangs overvallen door één VVE-lid die midden in het appartementenblok een kamerverhuurbedrijf wil starten. Omdat VVE-leden mede-eigenaren van het pand zijn is voor het opstarten van een kamerverhuurbedrijf toestemming nodig van een meerderheid van de VVE-leden. In de eerstvolgende VVE-vergadering hebben de VVE-leden zich duidelijk tegen de komst van een kamerverhuurbedrijf uitgesproken. Voor het realiseren van kamers in een bestaande woning moet bij de gemeente een onttrekkingsvergunning aangevraagd worden. Voor het realiseren van zelfstandige wooneenheden in een woning dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Ondanks de afwijzende uitspraak van de VVE-Azaleastraat is er door de gemeente vervolgens wel een onttrekkingsvergunning verstrekt die nodig is voor het verhuren van kamers in een woning. Sindsdien ervaren omwonenden overlast van het kamerverhuurbedrijf. De gemeente laat weten dat ze met het kamerverhuurbedrijf maar tot een oplossing moeten zien te komen.
Over de rechtspositie van de VVE bij het verlenen van onttrekkingsvergunningen en omgevingsvergunningen heb ik, op basis van art 30 van het Reglement van orde, de volgende vragen:
1. Was het college op de hoogte van de uitspraak van de VVE over het kamerverhuurbedrijf op het moment dat de vergunning werd verstrekt? Zo nee, waarom niet? En zo ja, waarom is de vergunning toch verstrekt?
Het is het college inmiddels bekend dat er geen sprake is van een onttrekkingsvergunning – voor kamerbewoning – maar van een omgevingsvergunning om een woning te verbouwen naar vier woningen. De VvE was van deze vergunning op de hoogte en heeft een bezwaarschrift daartegen ingediend. Dit bezwaarschrift is in januari 2014 ongegrond verklaard en het college heeft in dit besluit aangegeven dat er geen weigeringsgronden voor de vergunning aanwezig waren. Er is geen kamerverhuurbedrijf bekend in de Azaleastraat.
2. Is het college met mij van mening dat het verlenen van een vergunning die tegen het besluit van de VVE ingaat ongewenst is? Zo nee, waarom niet?
Het college is gebonden aan het publiekrechtelijke toetsingskader van zowel de omgevingsvergunning als de onttrekkingsvergunning. Het heeft binnen dit toetsingskader een zeer beperkte mogelijkheid om privaatrechtelijke besluiten van een VvE hierbij te betrekken. Indien een verzoek aan het toetsingskader voldoet kan het college niets anders dan de vergunning verlenen, ook indien de vergunning daarmee tegen een besluit van de VvE ingaat. Alleen wanneer er sprake is van een vrijstelling of ontheffing kunnen privaatrechtelijke besluiten een rol spelen bij de afweging de vrijstelling of ontheffing al dan niet te verlenen.
3. Is het college bereid om bij het verstrekken van een onttrekkingsvergunning voor kamerbewoning of een omgevingsvergunning voor zelfstandige wooneenheden voortaan actief te toetsen op het feit of er toestemming is verleend door de VVE? Zo nee, waarom niet?
Het college begrijpt dat het voor een VvE frustrerend kan zijn dat een vergunning wordt verleend in strijd met een meerderheidsbesluit van diezelfde VvE. Zoals uit het antwoord op vraag 2 blijkt is het college bij de beoordeling echter gebonden aan het publiekrechtelijk toetsingskader, waarin geen plaats is voor een beoordeling of de vergunning daarmee tegen een besluit van de VvE ingaat, omdat publiek- en privaatrecht hier duidelijk moeten worden onderscheiden. In het antwoord op vraag 4 gaat het college in op de publicatie van de omgevingsvergunning en de onttrekkingsvergunning.
Het college wijst erop dat in het modelreglement voor de VvE een bepaling is opgenomen die de omzetting aan een VvE-besluit bindt. De meeste VvE’s hebben de betreffende bepaling echter niet in hun splitsingsreglement opgenomen. De ervaring heeft geleerd dat de meeste bestuurders van de VvE hiervan op de hoogte zijn, maar dat met name de (notaris) kosten hen ervan weerhoudt om het splitsingsreglement op dit punt aan te passen. Hierover moet overigens wel worden opgemerkt dat een appartementseigenaar zich kan beroepen op het splitsingsreglement, zoals dat gold op het moment dat deze eigenaar het eigendomsrecht van het appartement verwierf. Het activeren van deze bepaling uit het modelreglement is daarom vooral van toepassing op toekomstige eigenaren.
Tenslotte wijst het college op de mogelijkheid dat de VvE-balie de VvE’s hierover de noodzakelijke informatie kan verstrekken.
4. Indien het antwoord op vraag 3 ontkennend is dan vraag ik of het college bereid is om bij aanvragen van onttrekkingsvergunningen of omgevingsvergunningen binnen een VVE de overige VVE-leden actief op hun rechtspositie te wijzen? Zo nee, waarom niet?
De aanvragen om een omgevingsvergunning worden gepubliceerd evenals de besluiten op deze aanvragen. Belanghebbenden kunnen zich aanmelden voor de “emailservice bekendmakingen” van de rijksoverheid. Het voordeel hiervan is dat men zelf niet op zoek hoeft te gaan naar informatie maar de berichten krijgt aangereikt via de email. Bij aanmelding kan bijvoorbeeld worden aangegeven van welk postcodegebied men informatie over wil ontvangen. De VvE-balie zal de VvE’s actief wijzen op de mogelijkheid van de emailservice. Een VvE kan op basis van deze informatie tegen een vergunning bezwaar indienen. Hiermee wordt recht gedaan aan de rechtspositie van de VvE. Dit geldt niet voor onttrekkingsvergunningen. In de loop van dit jaar zal de gemeente dit alsnog realiseren. In de onttrekkingsvergunning wordt aangegeven dat, indien de woning onderdeel uitmaakt van een VvE, er mogelijk toestemming noodzakelijk is van de VvE voor het gebruik van de woning voor kamerbewoning. Hiermee worden eigenaren op hun mogelijke privaatrechtelijke verplichtingen gewezen.
Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen