Verkamering slaat nu ook toe in de Vruchtenbuurt

Je zult maar rustig wonen in een portiekwoning en plotseling komen er 12 bewoners bij in je portiek. Dat is wat er dreigt te gebeuren in de Pippelingstraat in de Vruchtenbuurt, waar de gemeente een vergunning heeft verleend om een portiekwoning om te zetten in kamerverhuur voor 12 personen.

Peter Bos, raadslid van de Haagse Stadspartij, is zich rot geschrokken: “Dit zijn ongehoorde wildwestpraktijken op de woningmarkt. En dat wordt gewoon gehonoreerd door de gemeente. Schandalig”.

Het raadslid heeft 30 vragen ingediend over deze zaak. Peter Bos: “Kamerverhuur wordt nauwelijks gereguleerd in Den Haag. En als er al regels zijn worden ze omzeild of geschonden. Beleggers en huisjesmelkers wordt niets in de weg gelegd en de zittende bewoners zijn de dupe. Het loopt echt de spuigaten uit”.

Schriftelijke vragen: Pippelingstraat 109 omgezet naar 12 kamers
Indiener: Peter Bos

Datum: 19 februari 2019

Aan de voorzitter van de gemeenteraad,

Op 3 februari 2020 heeft het college een omzettingsvergunning verleend voor het adres Pippelingstraat 109. Het betreft de omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen. Naar aanleiding hiervan stel ik overeenkomstig artikel 30 van het Reglement van orde de volgende schriftelijke vragen:

1. Is het college op de hoogte van de omzettingsvergunning voor Pippelingstraat 109? Zo nee, waarom niet?

2. De aanvraag betrof het omzetten naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen. Betekent dit dat in de woning 12 kamers gerealiseerd gaan worden? Zo nee, waarom niet?

3. Het pand mag niet gebruikt worden in strijd met de artikelen van afdeling 7.3 van het Bouwbesluit 2012. Dat betekent dat op grond van artikel 7.18 er ten minste 12 m2 gebruiksoppervlakte per persoon in de woning beschikbaar moet zijn. Hoe is dit precies getoetst door het college?

4. Indien de woning wordt omgezet naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen zal er waarschijnlijk een verbouwing plaatsvinden. Is hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd en/of benodigd? Zo nee, waarom niet?

5. Volgens het bestemmingsplan Vruchten- en Heesterbuurt is het verboden gronden, water en bouwwerken te gebruiken dan wel te doen laten gebruiken voor de exploitatie van een escortbe- drijf, seksinrichting, sekswinkel, kamerverhuurbedrijf, paddoshop of belwinkel. Is het college hiervan op de hoogte? Zo nee, waarom niet?

6. Een kamerverhuurbedrijf is volgens het bestemmingsplan “een samenstel van verblijfsruimten, geheel of overwegend bestemd of gebruikt om daarin aan andere dan aan de rechthebbende en de personen, behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging.” Is in het geval van de verhuur van kamers op het adres Pippelingstraat 109 straks sprake van exploitatie door een kamerverhuurbedrijf volgens deze definitie? Zo nee, waarom niet en zo ja, waarom is de omzettingsvergunning dan toch verleend?

7. Volgens de beantwoording van schriftelijke vragen van de heer de Blok van 12 november 2019 (RIS303376) zijn er in de Heesterbuurt in 2016, 2018 en 2019 respectievelijk 2, 3 en 6 omzettingsvergunningen naar kamerbewoning verleend. Hoe kan het dat deze vergunningen zijn verleend als het bestemmingsplan kamerverhuur verbiedt?

8. Het in vraag 6 en 7 genoemde verbod op kamerverhuur is in bestemmingsplannen verankerd. Hoe vindt de handhaving van dit verbod plaats en hoe gaat het college de in vraag 7 genoemde gevallen handhaven?

9. Welke andere vergunningen, ontheffingen of meldingen zijn benodigd bij het omzetten van de woning Pippelingstraat naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen?

10. Volgens de verleende omzettingsvergunning is voldaan aan de eisen van de Nota Kamerbewoning. Om welke eisen gaat het precies?

11. De Vruchtenbuurt kampt volgens Den Haag in Cijfers 2018 met een parkeerdruk die boven de 90% is. Heeft het college getoetst of de omzetting gepaard gaat met een toename van de parkeerdruk? Zo nee, waarom niet?

12. Een omzetting naar ruimte voor 12 personen kan grote gevolgen hebben voor de leefbaarheid voor de direct omwonenden, zeker gezien het feit dat het gaat om een woning in een portiek. Heeft het college dit getoetst? Zo nee, waarom niet?

13. Is het pand onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VVE) en zo ja, is de VVE akkoord met de omzetting?

14. Eerder is op 16 juli 2018 door het college een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een dakopbouw voor het adres Pippelingstraat 109. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

15. De omgevingsvergunning is destijds verleend ondanks dat sprake was van strijdigheid met het bestemmingsplan Vruchten- en Heesterbuurt. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

16. De vergunning is destijds verleend via de kruimelregeling. De motivering van het college was dat de dakopbouw overeenkwam met de dakopbouw van de naastgelegen woning op nummer 107. Deze laatste dakopbouw kon in 2015 verleend worden, omdat er een fout zou zitten in het bezonningsonderzoek dat ten grondslag lag aan het bestemmingsplan. Een nieuw bezonningsonderzoek had aangetoond dat dakopbouwen mogelijk waren aan de oneven zijde van de straat. Is voor Pippelingstraat 109 ook een bezonningsonderzoek gedaan? Zo nee, waarom niet en zo ja, waar is dat te vinden?

17. Als toetsingskader voor dakopbouwen geldt o.a. het “Voorstel van het college inzake beleid dakopbouwen” (RIS 180461) uit 2011. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

18. Volgens dit raadsvoorstel wordt “bestuurlijk en beleidsmatig ingezet op het binden van bewoners aan de stad door woningen uitbreidingsmogelijkheden te geven in de vorm van (onder andere) dakopbouwen”. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

19. Indien een vergunning voor een dakopbouw wordt aangevraagd wordt niet getoetst of sprake is van uitbreiding t.b.v. gezinnen. Is dit juist? Zo ja, waarom gebeurt dat niet?

20. Bij het aanvragen van een vergunning voor dakopbouwen wordt getoetst aan de Parkeernormen. Bij de verleende vergunning voor de Pippelingstraat 109 in 2018 werd gesteld door het college dat “er op zichzelf geen reden is om aan te nemen dat door toevoeging van bijvoorbeeld een dakopbouw ook het autobezit van zittende bewoners toeneemt.” Is er -nu de zittende bewoners worden vervangen door 12 kamerbewoners- nog reden om te veronderstellen dat het autobezit niet zal toenemen? Zo ja, op basis waarvan? En zo nee, waarom niet?

21. Wordt bij het aanvragen van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige ruimte getoetst aan de Parkeernormen? Zo nee, waarom niet?

22. In de door de raad op 14 maart 2019 vastgestelde Woonagenda staat:

“Het bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter van­ en de leefbaarheid in een gebied. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, anders verdwijnen die sneller dan dat we ze kunnen bijbouwen. De regels voor bouwkundig splitsen worden daarom strenger. Er geldt een ‘nee tenzij’ beleid voor bouwkundig splitsen, waarbij splitsen alleen in bepaalde gebieden en onder voorwaarden wordt toegestaan. Zo moeten bijvoorbeeld de zelfstandige woningen die als gevolg van splitsing ontstaan elk tenminste een volledige bouwlaag beslaan en elk minimaal 40m2 woonoppervlakte hebben. Ook dient de parkeerdruk in het gebied lager dan 90% te zijn of moet de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein worden opgelost. Er mag alleen gesplitst worden in gebieden die qua leefbaarheid en karakter nog ruimte bieden om bouwkundig te kunnen splitsen. Het toetsen aan deze meerdere aspecten leidt er toe dat splitsen onder bovenstaande voorwaarden alleen nog mogelijk is in een aantal wijken. We leggen de regels vast in de huisvestingsverordening. Het college kan door middel van de hardheidsclausule uitzonderingen maken op huis­ of straatniveau.”

Deze maatregel is uitgewerkt en opgenomen in de Huisvestingsverordening, waardoor woningsplitsing in o.a. de Vruchtenbuurt sinds 1 juli 2019 niet meer is toegestaan. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

23. Hoewel het splitsingsverbod in de Vruchtenbuurt van kracht is, kunnen woningen nog wel worden omgezet in kamerverhuur. Hoeveel aanvragen voor omzettingsvergunningen tbv kamerbewoning in de Vruchtenbuurt zijn er sinds 1 juli 2019 ingediend en hoeveel zijn er verleend?

24. Is het college met mij van mening dat de gevolgen voor de leefbaarheid, het karakter van de wijk, de parkeerdruk en het behouden van woningen voor gezinnen net als bij woningsplitsing ook bij kamerverhuur aan de orde kunnen zijn? Zo nee, waarom niet?

25. Wat gaat het college doen om uitwassen zoals bij de Pippelingstraat 109 te voorkomen?

26. Het pand Valkenboskade 405 is op 13 oktober 2019 verkocht als dubbel bovenhuis (1e en 2e etage) aan dezelfde eigenaar als Pippelingstraat 109. Via de website van Premium House B.V. is de 1e etage te huur gezet als gerenoveerde etagewoning. Dit pand bevindt zich in een gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Is voor de renovatie een omgevingsvergunning aangevraagd en verleend? Zo nee, waarom niet?

27. Valkenboskade 405 is volgens het kadaster op 21 januari 2020 kadastraal gesplitst in twee appartementsrechten. Is ook sprake van bouwkundig splitsen? Zo nee, waarom niet en zo ja, is hiervoor een omgevingsvergunning en een woningvormingsvergunning aangevraagd?

28. Volgens artikel 32 van het Bestemmingsplan Regentesse-/Valkenboskwartier is het verboden een bestaande woning bouwkundig te splitsen tot twee of meer zelfstandige woningen. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

29. Indien panden volgens het kadaster worden gesplitst komt deze informatie dan altijd bij de gemeente om te controleren of er ook bouwkundig gesplitst wordt? Zo nee, waarom niet?

30. Voor de Valkenboskade 405A is op 2 december 2019 een omgevingsvergunning voor een dakopbouw aangevraagd. Ook dit pand is van dezelfde eigenaar. Gaat het hier om de bovenverdieping van Valkenboskade 405? Zo nee, waarom niet? En zo ja, hoe gaat het college er op toezien dat het gebruik en de verbouwing van het gehele pand in overeenstemming wordt gebracht met de regels?

Peter Bos
Haagse Stadspartij​

Leave a Reply

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.