Verkamering slaat nu ook toe in de Vruchtenbuurt

Je zult maar rustig wonen in een portiekwoning en plotseling komen er 12 bewoners bij in je portiek. Dat is wat er dreigt te gebeuren in de Pippelingstraat in de Vruchtenbuurt, waar de gemeente een vergunning heeft verleend om een portiekwoning om te zetten in kamerverhuur voor 12 personen.

Peter Bos, raadslid van de Haagse Stadspartij, is zich rot geschrokken: “Dit zijn ongehoorde wildwestpraktijken op de woningmarkt. En dat wordt gewoon gehonoreerd door de gemeente. Schandalig”.

Het raadslid heeft 30 vragen ingediend over deze zaak. Peter Bos: “Kamerverhuur wordt nauwelijks gereguleerd in Den Haag. En als er al regels zijn worden ze omzeild of geschonden. Beleggers en huisjesmelkers wordt niets in de weg gelegd en de zittende bewoners zijn de dupe. Het loopt echt de spuigaten uit”.

Schriftelijke vragen: Pippelingstraat 109 omgezet naar 12 kamers
Indiener: Peter Bos

Datum: 19 februari 2019

Aan de voorzitter van de gemeenteraad,

Op 3 februari 2020 heeft het college een omzettingsvergunning verleend voor het adres Pippelingstraat 109. Het betreft de omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen. Naar aanleiding hiervan stel ik overeenkomstig artikel 30 van het Reglement van orde de volgende schriftelijke vragen:

1. Is het college op de hoogte van de omzettingsvergunning voor Pippelingstraat 109? Zo nee, waarom niet?

Ja.

2. De aanvraag betrof het omzetten naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen. Betekent dit dat in de woning 12 kamers gerealiseerd gaan worden? Zo nee, waarom niet?

Het pand bevat thans 7 kamers. Het is toegestaan met meer dan één persoon op één kamer woonachtig te zijn, mits de norm uit het Bouwbesluit van 12 m2 gebruiksoppervlakte per bewoner niet wordt overschreden. De gebruiksoppervlakte is de te huren kamer met de gemeenschappelijke voorzieningen. Het is hiervoor dus niet noodzakelijk om meer kamers te realiseren.

3. Het pand mag niet gebruikt worden in strijd met de artikelen van afdeling 7.3 van het Bouwbesluit 2012. Dat betekent dat op grond van artikel 7.18 er ten minste 12 m2 gebruiksoppervlakte per persoon in de woning beschikbaar moet zijn. Hoe is dit precies getoetst door het college?

Voorafgaand aan de vergunningverlening wordt het pand ter plaatse gecontroleerd. Het pand heeft een woonoppervlakte van 166 m2 dat betekent dat er 12 personen woonachtig mogen zijn. Overigens is 12 personen het maximum wat kan worden aangevraagd. Bij de controle ter plaatse was er nog een gezin van 4 personen woonachtig.

4. Indien de woning wordt omgezet naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen zal er waarschijnlijk een verbouwing plaatsvinden. Is hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd en/of benodigd? Zo nee, waarom niet?

Een verbouwing is niet noodzakelijk en voor het realiseren van meerdere kamers of toevoegen van gemeenschappelijke voorzieningen is doorgaans geen omgevingsvergunning, activiteit bouwen, vereist. Wel is er een omgevingsvergunning vereist om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Deze omgevingsvergunning is (nog) niet aangevraagd. Van belang is dat de omzettingsvergunning (Huisvestingsverordening) en de omgevingsvergunning (Wabo) op verschillende wettelijke regimes steunt en dat de verleende omzettingsvergunning nog geen garantie is voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning om af te mogen wijken van het bestemmingsplan.

5. Volgens het bestemmingsplan Vruchten- en Heesterbuurt is het verboden gronden, water en bouwwerken te gebruiken dan wel te doen laten gebruiken voor de exploitatie van een escortbe- drijf, seksinrichting, sekswinkel, kamerverhuurbedrijf, paddoshop of belwinkel. Is het college hiervan op de hoogte? Zo nee, waarom niet?

Ja.

6. Een kamerverhuurbedrijf is volgens het bestemmingsplan “een samenstel van verblijfsruimten, geheel of overwegend bestemd of gebruikt om daarin aan andere dan aan de rechthebbende en de personen, behorende tot diens huishouden, woonverblijf, niet in de zin van zelfstandige woongelegenheid, te verschaffen, al dan niet met gehele of gedeeltelijke verzorging.” Is in het geval van de verhuur van kamers op het adres Pippelingstraat 109 straks sprake van exploitatie door een kamerverhuurbedrijf volgens deze definitie? Zo nee, waarom niet en zo ja, waarom is de omzettingsvergunning dan toch verleend?

Ja, het bestemmingsplan is geen toetsingskader voor vergunningen uit de Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Zie ook het antwoord bij vraag 4. Een omzettingsvergunning kan niet worden geweigerd wegens strijd met het bestemmingsplan. Van de vergunning kan alleen gebruik worden gemaakt indien men een omgevingsvergunning heeft voor “het handelen in strijd met de regels van ruimtelijke ordening” (afwijking). De aanvrager is hier op gewezen. Mocht de vergunning niet worden aangevraagd dan zal worden gehandhaafd.

7. Volgens de beantwoording van schriftelijke vragen van de heer de Blok van 12 november 2019 (RIS303376) zijn er in de Heesterbuurt in 2016, 2018 en 2019 respectievelijk 2, 3 en 6 omzettingsvergunningen naar kamerbewoning verleend. Hoe kan het dat deze vergunningen zijn verleend als het bestemmingsplan kamerverhuur verbiedt?

Zie antwoord op vraag 6

8. Het in vraag 6 en 7 genoemde verbod op kamerverhuur is in bestemmingsplannen verankerd. Hoe vindt de handhaving van dit verbod plaats en hoe gaat het college de in vraag 7 genoemde gevallen handhaven?

De verbouw naar kamerbewoning van de panden in de Heesterbuurt zijn in strijd met de bestemmingsplanregels en beschikken allen op één na over een omgevingsvergunning. De afweging bij het verlenen van deze omgevingsvergunningen is dat er geen strijd was met het (tot voor kort gevoerde) woonbeleid en er ook geen sprake is van strijdigheid met andere voorschriften of beleidsvelden (Bouwbesluit, parkeerbeleid, leefbaarheid etc.). Er zijn dan ook vergunningen verleend om af te mogen wijken van de bestemmingsplanregels. Voor het pand waar deze vergunning ontbreekt zal een vergunning moeten worden aangevraagd en bij gebrek daaraan zal worden gehandhaafd.

9. Welke andere vergunningen, ontheffingen of meldingen zijn benodigd bij het omzetten van de woning Pippelingstraat naar onzelfstandige ruimte voor 12 personen?

Naast de omzettingsvergunning en de omgevingsvergunning is een melding brandveilig gebruik kamergewijze verhuur op grond van het Bouwbesluit vereist. De melding is gedaan en voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften.

10. Volgens de verleende omzettingsvergunning is voldaan aan de eisen van de Nota Kamerbewoning. Om welke eisen gaat het precies?

In de nota Kamerbewoning staan deze eisen verspreid. In de nota Voorraadbeleid 2015 staat een beknopte weergave van zaken waar bij de behandeling van een vergunning aan moet worden voldaan: “Bij de vergunningverlening vindt een fysieke controle van de woning en een leefbaarheidstoets plaats. Bij de controle wordt nagegaan of het juiste aantal personen is opgegeven, of de kamers aan de minimale eisen voldoen met betrekking tot voldoende daglichttoetreding, minimale afmetingen en of er strijdigheid met de bepalingen van hoofdstuk 7 van het Bouwbesluit optreedt. Dit betreft overbewoning, reinheid en overlast. Er wordt gekeken of er voldoende gebruiksoppervlakte per
bewoner (12 m2) beschikbaar is. Ook wordt de reinheid van de woning bekeken, er mag geen sprake zijn van een vervuilde woning. Tevens mag het gebruik van de woning geen (brand)gevaar of overlast naar derden opleveren. Daarnaast wordt getoetst of het pand bekend is bij het Meld- en Steunpunt Woonoverlast. Bij meer dan 5 afzonderlijke bewoonde wooneenheden (kamers) zal men tevens aan de eisen van de gebruiksmelding op grond van het Bouwbesluit moeten voldoen. Deze gebruiksmelding moet apart van de aanvraag om een onttrekkingsvergunning worden ingediend.”

11. De Vruchtenbuurt kampt volgens Den Haag in Cijfers 2018 met een parkeerdruk die boven de 90% is. Heeft het college getoetst of de omzetting gepaard gaat met een toename van de parkeerdruk? Zo nee, waarom niet?

Parkeren is geen onderdeel van het toetsingskader van de vergunning, parkeren is een ruimtelijke aspect en kan niet in het toetsingskader van de Huisvestingsverordening worden toegepast, parkeernormen worden daarom aan bestemmingsplannen gekoppeld.

12. Een omzetting naar ruimte voor 12 personen kan grote gevolgen hebben voor de leefbaarheid voor de direct omwonenden, zeker gezien het feit dat het gaat om een woning in een portiek. Heeft het college dit getoetst? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is vooraf niet vast te stellen of er grote (negatieve) gevolgen voor de leefbaarheid zullen ontstaan. Den Haag kent tientallen panden waar 10 of meer personen kamergewijs wonen en deze veroorzaken geen overlast. Een geobjectiveerde toets voor de leefbaarheid kent de gemeente (vooralsnog) niet.

13. Is het pand onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VVE) en zo ja, is de VVE akkoord met de omzetting?

Het is niet bekend of het pand een onderdeel is van een VvE, dit is niet relevant bij de behandeling van een vergunning. Privaatrechtelijke bepalingen zoals een splitsingsacte of -splitsingsreglement kunnen geen rol spelen bij het publiekrechtelijke toetsingskader van een vergunning. De vergunning wordt verleend onder behoud van rechten van derden. In de vergunning wordt de vergunninghouder op de
mogelijkheid gewezen dat voor het gebruik van de vergunning toestemming van de VvE vereist kan zijn. Voor het verlenen van de vergunning is geen toestemming vereist van de VvE.

14. Eerder is op 16 juli 2018 door het college een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een dakopbouw voor het adres Pippelingstraat 109. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja.

15. De omgevingsvergunning is destijds verleend ondanks dat sprake was van strijdigheid met het bestemmingsplan Vruchten- en Heesterbuurt. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja, zie hiervoor ook het antwoord op vraag 8.

16. De vergunning is destijds verleend via de kruimelregeling. De motivering van het college was dat de dakopbouw overeenkwam met de dakopbouw van de naastgelegen woning op nummer 107. Deze laatste dakopbouw kon in 2015 verleend worden, omdat er een fout zou zitten in het bezonningsonderzoek dat ten grondslag lag aan het bestemmingsplan. Een nieuw bezonningsonderzoek had aangetoond dat dakopbouwen mogelijk waren aan de oneven zijde van de straat. Is voor Pippelingstraat 109 ook een bezonningsonderzoek gedaan? Zo nee, waarom niet en zo ja, waar is dat te vinden?

Ja, de conclusie uit het rapport is dat de tegenoverliggende bebouwing er qua bezonning niet op achteruit gaat en dat het bouwplan ruimschoots voldoet aan de Haagse bezonningsnorm. Het rapport is openbaar en in te zien bij het Den Haag Informatiecentrum.

17. Als toetsingskader voor dakopbouwen geldt o.a. het “Voorstel van het college inzake beleid dakopbouwen” (RIS 180461) uit 2011. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja.

18. Volgens dit raadsvoorstel wordt “bestuurlijk en beleidsmatig ingezet op het binden van bewoners aan de stad door woningen uitbreidingsmogelijkheden te geven in de vorm van (onder andere) dakopbouwen”. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja.

19. Indien een vergunning voor een dakopbouw wordt aangevraagd wordt niet getoetst of sprake is van uitbreiding t.b.v. gezinnen. Is dit juist? Zo ja, waarom gebeurt dat niet?

Dit is juist. Gekeken wordt of de uitbreiding bedoeld is voor vergroting van de onderliggende woning.

20. Bij het aanvragen van een vergunning voor dakopbouwen wordt getoetst aan de Parkeernormen. Bij de verleende vergunning voor de Pippelingstraat 109 in 2018 werd gesteld door het college dat “er op zichzelf geen reden is om aan te nemen dat door toevoeging van bijvoorbeeld een dakopbouw ook het autobezit van zittende bewoners toeneemt.” Is er -nu de zittende bewoners worden vervangen door 12 kamerbewoners- nog reden om te veronderstellen dat het autobezit niet zal toenemen? Zo ja, op basis waarvan? En zo nee, waarom niet?

Er kan inderdaad verondersteld worden dat het autobezit door kamerbewoning niet zal toenemen. Zo is de norm voor bv studenteneenheden slechts 0,1 parkeerplaats per eenheid. Voor kamerbewoning is geen parkeernorm vastgesteld. De norm voor de woonvorm kamerbewoning (onzelfstandige bewoning) wordt gelijkgesteld met de meest vergelijkbare woonvorm en dat is die van zelfstandig bewoonde woningen.

21. Wordt bij het aanvragen van een omzettingsvergunning naar onzelfstandige ruimte getoetst aan de Parkeernormen? Zo nee, waarom niet?

Nee, zie antwoord vraag 11

22. In de door de raad op 14 maart 2019 vastgestelde Woonagenda staat:

“Het bouwkundig splitsen van woningen kan negatieve gevolgen hebben voor het karakter van­ en de leefbaarheid in een gebied. Denk aan een hogere parkeerdruk van auto’s en fietsen, de druk op voorzieningen en de openbare ruimte. Ook moet Den Haag zuinig zijn op woningen voor grotere huishoudens, anders verdwijnen die sneller dan dat we ze kunnen bijbouwen. De regels voor bouwkundig splitsen worden daarom strenger. Er geldt een ‘nee tenzij’ beleid voor bouwkundig splitsen, waarbij splitsen alleen in bepaalde gebieden en onder voorwaarden wordt toegestaan. Zo moeten bijvoorbeeld de zelfstandige woningen die als gevolg van splitsing ontstaan elk tenminste een volledige bouwlaag beslaan en elk minimaal 40m2 woonoppervlakte hebben. Ook dient de parkeerdruk in het gebied lager dan 90% te zijn of moet de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein worden opgelost. Er mag alleen gesplitst worden in gebieden die qua leefbaarheid en karakter nog ruimte bieden om bouwkundig te kunnen splitsen. Het toetsen aan deze meerdere aspecten leidt er toe dat splitsen onder bovenstaande voorwaarden alleen nog mogelijk is in een aantal wijken. We leggen de regels vast in de huisvestingsverordening. Het college kan door middel van de hardheidsclausule uitzonderingen maken op huis­ of straatniveau.”

Deze maatregel is uitgewerkt en opgenomen in de Huisvestingsverordening, waardoor woningsplitsing in o.a. de Vruchtenbuurt sinds 1 juli 2019 niet meer is toegestaan. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja, in de huisvestingsverordening is een verbod op woningvorming opgenomen dat ook in de Vruchtenbuurt van kracht is.

23. Hoewel het splitsingsverbod in de Vruchtenbuurt van kracht is, kunnen woningen nog wel worden omgezet in kamerverhuur. Hoeveel aanvragen voor omzettingsvergunningen tbv kamerbewoning in de Vruchtenbuurt zijn er sinds 1 juli 2019 ingediend en hoeveel zijn er verleend?

Na 1 juli 2019 is er naast de vergunning voor de Pippelingstraat 109 nog één vergunning in de Vruchtenbuurt aangevraagd en verleend.

24. Is het college met mij van mening dat de gevolgen voor de leefbaarheid, het karakter van de wijk, de parkeerdruk en het behouden van woningen voor gezinnen net als bij woningsplitsing ook bij kamerverhuur aan de orde kunnen zijn? Zo nee, waarom niet?

Op 24 maart 2020 is de beleidsregel Omzettingsvergunning Den Haag 2020 in werking getreden. Deze beleidsregel ziet toe op de samenstelling van de woningvoorraad Op 13 mei 2020 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen voor een tijdelijke stop op de afgifte van omzettingsvergunningen voor de hele gemeente op basis van leefbaarheid. Middels een wijziging van de beleidsregel geeft het college uitvoering aan deze motie, de gewijzigde beleidsregel zal in juni 2020 in werking treden.

25. Wat gaat het college doen om uitwassen zoals bij de Pippelingstraat 109 te voorkomen?

Op dit moment vindt er een verkenning plaats naar nieuw, integraal kamerbewoningsbeleid. In deze verkenning worden verschillende aspecten onderzocht, waaronder het maximum aantal kamerbewoners per omzettingsvergunning en de dakopbouwregeling in relatie tot kamerbewoning. De Commissie Ruimte is over deze verkenning per brief geïnformeerd (RIS 304961).

26. Het pand Valkenboskade 405 is op 13 oktober 2019 verkocht als dubbel bovenhuis (1e en 2e etage) aan dezelfde eigenaar als Pippelingstraat 109. Via de website van Premium House B.V. is de 1e etage te huur gezet als gerenoveerde etagewoning. Dit pand bevindt zich in een gemeentelijk beschermd stadsgezicht. Is voor de renovatie een omgevingsvergunning aangevraagd en verleend? Zo nee, waarom niet?

Nee, er is voor de renovatie van de woning op eerste etage geen omgevingsvergunning aangevraagd. Voor inwendige verbouwingen is in het algemeen geen omgevingsvergunning vereist.

27. Valkenboskade 405 is volgens het kadaster op 21 januari 2020 kadastraal gesplitst in twee appartementsrechten. Is ook sprake van bouwkundig splitsen? Zo nee, waarom niet en zo ja, is hiervoor een omgevingsvergunning en een woningvormingsvergunning aangevraagd?

Nee, kadastraal splitsen is het splitsen van een zakelijk recht op een gebouw in appartementsrechten en heeft in die zin niets met bouwen of verbouwen te maken, kadastraal splitsen betreft bestaande woningen. Voor het kadastraal splitsen is een splitsingsvergunning op grond van de huisvestingsverordening vereist indien er bij de splitsing woningen betrokken zijn met een huurprijs onder de huurprijsgrens, de notaris controleert dit. Het gebouw bestaande uit 3 woningen Valkenboskade 405/405A/407 was reeds gesplitst in 2 appartementsrechten: 407 en 405/405A. Het appartementsrecht 405/405A is recentelijk gesplitst in twee afzonderlijke appartementsrechten: 405 en 405A. Het aantal woningen is gelijk gebleven. Er is geen kadastrale splitsingsvergunning aangevraagd.

28. Volgens artikel 32 van het Bestemmingsplan Regentesse-/Valkenboskwartier is het verboden een bestaande woning bouwkundig te splitsen tot twee of meer zelfstandige woningen. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

Ja.

29. Indien panden volgens het kadaster worden gesplitst komt deze informatie dan altijd bij de gemeente om te controleren of er ook bouwkundig gesplitst wordt? Zo nee, waarom niet?

Nee, kadastraal splitsen betreft bestaande woningen. De splitsing wordt via een notaris voltrokken, deze kan in de splitsingsacte alleen bestaande woningen opnemen.

30. Voor de Valkenboskade 405A is op 2 december 2019 een omgevingsvergunning voor een dakopbouw aangevraagd. Ook dit pand is van dezelfde eigenaar. Gaat het hier om de bovenverdieping van Valkenboskade 405? Zo nee, waarom niet? En zo ja, hoe gaat het college er op toezien dat het gebruik en de verbouwing van het gehele pand in overeenstemming wordt gebracht met de regels?

Het gaat hier om een toevoeging van een dakopbouw aan de bestaande woning Valkenboskade 405A op de 2e etage, waarvoor op 21 februari 2020 vergunning is verleend. Zie ook het antwoord op vraag 27.

Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris a.i,            de wnd. burgemeester,
Ilma Merx                       Johan Remkes

1 Response
  1. Matthias Brouwer

    Dank voor jullie inzet om deze malafide praktijken aan de kaak te stellen en te voorkomen.
    Ik heb hierbij 2 vragen specifiek gericht op de Pipelingstraat 109:
    1. zijn jullie vragen erop gericht om ook de reeds verleende vergunning voor Pipelingstraat 109 in te trekken?
    2. Is het ook juridisch mogelijk om deze verleende vergunning in te trekken?
    3. Moet er niet een zaak worden aangespannen tegen de gemeente en is hier wellicht al sprake van?

    Vriendelijke groet

Leave a Reply

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.