Gerwin van Vulpen, raadslid van de Haagse Stadspartij, heeft vragen gesteld over de bouw van te kleine kamers in de stad.
Update: de schriftelijke vragen zijn beantwoord.
Van Vulpen: “De gemeente lijkt actief te bevorderen dat mensen in “kippenhokken” gaan wonen. Prachtige herenhuizen worden omgebouwd tot legbatterij voor kamerbewoners met belachelijk hoge huurprijzen. Legbatterijen voor kippen zijn sinds 2012 verboden, maar voor mensen blijkbaar niet. En dat terwijl er een prachtig alternatief is: De vele leegstaande kantoren in de stad.”
Geen kippenhok voor Hagenaars
(AD/Haagsche Courant, 22 apr 2013)
De Haagse Stadspartij maakt zich zorgen over de kamerbewoning in Den Haag. Voor de verbouwing van een herenhuis aan de Blankenburgstraat zou een kamerverhuurbedrijf toestemming hebben gekregen voor veel te kleine verhuurbare kamers (van 7 tot 10,5 vierkante meter waar de norm minimaal 14 vierkante meter is). De gemeente Den Haag lijkt te bevorderen dat mensen in kippenhokken gaan wonen,” meent raadslid van
Vulpen.
Haagse Stadspartij: stop legbatterijen voor kamerbewoners
(Westonline, 22 apr 2013)
In Den Haag worden steeds meer ‘legbatterijen’ voor kamerbewoners gebouwd. Dat stelt de Haagse Stadspartij in schriftelijke vragen.
De gemeente heeft onlangs een vergunning gegeven voor de verbouwing van een
herenhuis tot een kamerverhuurbedrijf met elf woningen. Een aantal kamers is kleiner
dan 10 vierkante meter. De Stadspartij vindt dat de gemeente daarmee actief
bevordert dat mensen in kippenhokken moeten wonen.
Voor kippen wel verboden ‘Legbatterijen voor kippen zijn verboden, maar voor mensen kennelijk niet’, zegt raadslid Gerwin van Vulpen. Hij wil weten hoeveel herenhuizen in Den Haag worden omgebouwd tot kamerverhuurbedrijven. De Stadspartij pleit er verder voor om ruimere appartementen te realiseren in leegstaande kantoorpanden.
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN
van het raadslid de heer G.W. van Vulpen
Den Haag, 30 mei 2013
Inzake: Bouwkundig splitsen
Het raadslid de heer G.W. van Vulpen heeft op 18 april 2013 een brief met daarin dertien vragen aan
de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden
van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
Kamerbewoning wordt door het college gezien als een instrument om een aantrekkelijk en divers
woningaanbod voor iedereen te creëren. Om de aantrekkelijkheid te garanderen noemt de Nota
Kamerbewoning 14 m2 als minimum bruto vloeroppervlakte (bvo) voor een verhuurbare kamer.
Vergunde kamerbewoning moet voldoen aan gestelde bouw- en regelgeving.
Uit de bouwaanvraag voor de verbouw van een herenhuis aan de van Blankenburgstraat 83 blijken na verbouwing vier van de elf kamers kleiner dan 14m2 te zijn. De bvo-maten van deze vier verhuurbare kamers zijn respectievelijk 7,2 / 8,6 / 9,2 / 10,5 m2.
1. Hoe kan het dat er op 15 april een omgevingsvergunning is verstrekt die in strijd is met de eis van 14m2 van de Nota Kamerbewoning?
Op 15 april 2013 is een omgevingsvergunning verleend voor het gedeeltelijk vergroten van de, als kamerverhuurbedrijf in gebruik zijnde, eengezinswoning Van Blankenburgstraat 83. De vergroting betreft 2 kamers aan de achtergevel op de begane grond en heeft geen betrekking op de vermelde 4 kamers.
Op 1 april 2012 is het (gewijzigde) Bouwbesluit 2012 in werking getreden. Hiermee is
hoofdstuk 7 (artikel 7.1.1.) van de bouwverordening van rechtswege is komen te vervallen. In het Bouwbesluit 2012 (artikel 7.18) wordt de eis gesteld van 12 m² gebruiksoppervlakte per persoon.
De Nota Kamerbewoning van 2011 stelt, net als de Bouwverordening ten tijde van het opstellen van
deze Nota, de eis van 14 m² gebruiksoppervlakte per persoon. De eis voor kamerbewoning is met de
komst van het Bouwbesluit 2012 gewijzigd van 14 naar 12 m². Aan de genoemde gebruiksoppervlakte
per persoon worden ook toegerekend de gezamenlijke ruimten, zoals gang, keuken, gezamenlijke
woonkamer etc., de kamers kunnen dus kleiner zijn dan 12 m².
Daarnaast dient een aanvraag voor een omgevingsvergunning getoetst te worden aan de
Bouwverordening. Volgens artikel 7.1.1 van de Haagse Bouwverordening is het verboden een woning
te bewonen met of toe te staan dat een woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 14 m2
gebruiksoppervlakte.
2. Hoe kan het dat er op 15 april een omgevingsvergunning is verstrekt die in strijd is met dit artikel uit de bouwverordening?
Zie antwoord op vraag 1.
3. Kan het college aangeven hoeveel verhuurde kamers in de hele stad onder de minimum bvo eis
van 14m2 in gebruik zijn en hoe hiertegen wordt opgetreden?
Nee. Als er wordt geconstateerd dat er kamers worden gebruikt met een gebruiksoppervlakte van
minder dan 12 m² (zie vraag 1), dan zal daar tegen worden opgetreden.
Volgens de Nota Kamerbewoning kan kamerbewoning overlast geven en wordt er om die reden streng
getoetst op overlast gevende aspecten. Bewoners in de van Blankenburgstraat vrezen voor toenemende
parkeerdruk door de komst van meer kamerbewoners.
4. Hoeveel personen gaan er wonen in de 11 kamers in de van Blankenburgstraat en hoeveel
parkeerplaatsen zijn daarvoor nodig?
Er staan 8 mensen ingeschreven in het pand volgens de Gemeentelijke basisadministratie. Er worden
geen woningen toegevoegd, dus kunnen er geen extra parkeerplaatsen worden geëist.
5. Is de aanvraag voor de omgevingsvergunning getoetst aan de parkeernorm? En zo ja, welke
maatregelen dient het kamerverhuurbedrijf te nemen om extra parkeerplaatsen te realiseren?
Zie antwoord op vraag 4.
Van de elf kamers van het kamerverhuurbedrijf aan de van Blankenburgstraat zijn er zes kamers aan
te merken als zelfstandige wooneenheden. Variërend van 18 tot 28 m2 verblijfsoppervlakte, met een
eigen ingang (in een gezamenlijk trappenhuis), een eigen keuken, toilet en douche.
6. Is er in het geval van deze zes kamers sprake van een zelfstandige wooneenheid of woning? Zo
nee, waarom niet?
Er is sprake van zelfstandige wooneenheden, dus geen woningen.
7. Is hiervoor een bouwkundige splitsingsvergunning nodig? Zo nee, waarom niet?
Andere steden, zoals Utrecht, stellen aan zelfstandige woningen een minimumeis voor het bvo van 50 m2 en een buitenberging.
Er is een omgevingsvergunning verleend voor het gedeeltelijk vergroten van de, als
kamerverhuurbedrijf in gebruik zijnde, woning Van Blankenburgstraat 83. Er is geen sprake van
bouwkundig splitsen van de eengezinswoning.
Het Bouwbesluit bepaalt, naast de eis van 12m2 gebruiksoppervlakte per persoon zoals genoemd in
antwoord op vraag 1, dat een zelfstandige woning niet kleiner mag zijn dan 18m2. De gemeente Den
Haag stelt geen eisen bovenop het bouwbesluit.
8. Kan het college aangeven of Den Haag ook een minimumeis voor het bvo van zelfstandige
woningen hanteert? Zo ja, hoeveel bedraagt deze dan? Zo nee, waarom niet?
Ja. Wij hanteren de minimum eis voor de oppervlakte (18 m² ) van zelfstandige woningen. In het bestemmingsplan kan een andere eis voor de oppervlakte vastgesteld zijn.
Na de vaststelling van het bestemmingsplan Benoordenhout, beginnen daar nu ook aanvragen voor
woningsplitsing binnen te komen. Dat is bijvoorbeeld het geval met Wassenaarseweg 43, een
monumentaal en karakteristiek pand – gebouwd en geschikt als representatieve eengezinswoning en
gelegen in een buurt van eengezinswoningen – waarvoor een beginselaanvraag tot splitsing in maar liefst acht woningen is ingediend.
9. Is het college met mij van mening dat dergelijke gevallen van woningsplitsing ongewenst zijn en de mogelijkheden hiertoe beperkt dienen te worden? Zo nee, waarom niet?
Nee. In het bestemmingsplan Benoordenhout, dat per 7 maart jl in werking is getreden, is in de
algemene gebruiksregels opgenomen dat het gebruik van eengezinswoningen als meergezinswoningen
niet is toegestaan, tenzij hiervoor ontheffing wordt verleend. In de onderhavige situatie aan de
Wassenaarseweg 43 is er echter sprake van een pand dat in het verleden is omgezet van woning naar
kantoor en dat nu wordt omgezet van kantoor naar meergezinswoningen. Voor deze omzetting zijn
geen beperkingen in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen, mede omdat een dergelijke situatie
zich slechts incidenteel voordoet.
In de evaluatie kamerbewoning staat onder punt 4: “Het college is voornemens op korte termijn uit
te zoeken wat de gevolgen zijn van bouwkundig splitsen. In de eerste helft van 2012 wordt de raad hierover separaat geïnformeerd.”
10. Waarom is de raad hier nog niet over geïnformeerd?
Het onderzoek naar bouwkundig splitsen is recent afgerond. In het onderzoek zijn de cijfers van 2012 meegenomen. De commissie Ruimte wordt hierover separaat per brief geïnformeerd.
11. Voor het bouwkundig splitsen zijn onttrekkingsvergunningen in het kader van de Huisvestingswet noodzakelijk. Waarom worden deze nooit gepubliceerd?
Bouwkundig splitsen is het bouwkundig opdelen in meerdere zelfstandige woningen. Hiervoor is een
omgevingsvergunning vereist. Deze wordt gepubliceerd.
Voor het wijzigen van een zelfstandige woning in een onzelfstandige woning is een
onttrekkingsvergunning vereist op grond van artikel 30 van de Huisvestingswet. In dit geval is er geen publicatieplicht.
12. Uit een brief aan de raad d.d. 7 juli 2011 (RIS 180913) bleek het aantal bouwkundige splitsingen in 2010 totaal 113 te bedragen. Hoe zijn de cijfers over 2011 en 2012?
Zie antwoord vraag 10.
In de evaluatie kamerbewoning staat dat de gemeente actief vastgoedpartijen gaat wijzen op de
verruimde mogelijkheden van kamerbewoning door woningsplitsing. Stadsbreed, en ook binnen het
college en de raad, zijn we het er over eens dat de kantorenleegstand in Den Haag een groot probleem
is.
13. Is het college met mij van mening dat zij beter actief vastgoedpartijen kan wijzen op de
mogelijkheid om deze vormen van kamerverhuur te realiseren in leegstaande kantoorpanden? Zo
nee, waarom niet?
Het College is van mening dat het bij elkaar brengen van marktpartijen voor de realisatie
van kamerverhuur (onzelfstandige woningen) in leegstaande kantoren een goede zaak is. Het College stimuleert afhankelijk van de locatie deze mogelijkheid dan ook. In de nota Kantorenmarkt,
ontwikkelingen en maatregelen (RIS 182105) is aangegeven dat transformatie van kantoren naar
studentenhuisvesting en woningen/huisvesting voor arbeidsmigranten wordt gestimuleerd. De
kantorenloods heeft reeds diverse ruimteaanbieders van leegstaande kantoren gematcht
met exploitanten van kamerverhuur.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen