Foreign students squeezed for money by university and housing corporation

vertaal van nederlands naar engels: De Haagse Stadspartij is ter ore gekomen dat de Universiteit Leiden in samenwerking met de woningcorporatie DUWO buitenlandse studenten van het masterprogramma van drie jaar slechts twee jaar een tijdelijk contract geeft voor een kamer. De studenten kunnen tussendoor niet opzeggen. Ook worden er kosten in rekening gebracht die volgens uitspraken van de rechter niet mogen. 1. Is het college bekend met het feit dat buitenlandse studenten aan de Haagse Campus Leiden slechts twee jaar een studentenkamer krijgen aangeboden via DUWO? Zo nee, waarom niet? Ja, het college is hiermee bekend. Dit geldt zowel voor Nederlandse als internationale studenten die aan de Leiden University Campus (LUC) studeren. DUWO verhuurt de gestoffeerde en gemeubileerde woonruimte in opdracht van het LUC (DUWO is geen eigenaar van dit gebouw) aan zowel Nederlandse als internationale studenten voor de duur van twee jaar. Voor de beantwoording van de resterende vragen, is het goed om kennis te nemen van het volgende: DUWO verhuurt studentenwoningen via haar aanbodplatform ROOM direct aan Nederlandse en internationale studenten en kent daarnaast de formule ‘University Housing’. Via de formule University Housing stelt DUWO op basis van contracten met onderwijsinstellingen (waaronder de Universiteit Leiden, de Haagse Hogeschool en ISS) een bepaald aantal woningen beschikbaar en houdt deze beschikbaar voor onderwijsinstellingen, zodat hun studenten gegarandeerde huisvesting hebben als zij voor een bepaalde periode komen studeren in Nederland. De University Housing studentenwoningen worden gestoffeerd en gemeubileerd verhuurd aan voornamelijk internationale studenten. 2. Kan het college aangeven hoe dit beleid ontstaan is? Waarom is er geen kamergarantie voor de volledige studieduur van 3 jaar? Het LUC is het internationale Engelstalige Honours College van de Universiteit Leiden; een bacheloropleiding met een interdisciplinair programma gericht op hedendaagse mondiale uitdagingen. Het gaat om een Liberal Arts-programma, zoals dat voorkomt bij veel meer University Colleges over de hele wereld. Dit onderwijsconcept kenmerkt zich door een zeer gevarieerd vakkenpakket (in plaats van één vakgebied) en (deels) verplicht wonen op de campus waar ook het onderwijs gegeven wordt. In het geval van LUC vindt het volgen van onderwijs en het wonen in hetzelfde gebouw plaats aan het Anna van Buerenplein, direct naast het Centraal Station. In het gebouw bevinden zich 4 etages voor onderwijs en erboven 17 etages met in totaal 396 zelfstandige studentenwoningen. Het overgrote deel van de studenten is afkomstig uit het buitenland, maar een deel van de studenten komt ook uit Nederland. Het verhuurbeleid is erop gericht dat nieuwe LUC-studenten (ook de Nederlandse) bij inschrijving en acceptatie gegarandeerd woonruimte tot hun beschikking krijgen. Die directe beschikbaarheid van woonruimte is enkel haalbaar als overeenkomsten worden gesloten voor een vaste periode van 2 jaar. Die verhuur voor een bepaalde periode van 2 jaar is toegestaan op grond van artikel 7:271 BW en het nu nog geldende artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Door de bepaalde tijd tot twee jaar te beperken, is er steeds voldoende woonruimte om nieuwe lichtingen studenten te kunnen laten starten aan het LUC. Binnen het residentiële concept van de opleiding aan het LUC past dat studenten in het derde en laatste jaar van de opleiding hun horizon verbreden. Zij zoeken zelfstandige woonruimte buiten de campus en volgen een minor aan een andere universiteit, of gaan op uitwisseling naar het buitenland. Het huurcontract dat DUWO met LUC-studenten aangaat, is een standaardovereenkomst voor (internationale) studenten in Nederland, dat tot stand gekomen is na breed overleg tussen onderwijsinstellingen, collega-corporaties die ook studenten huisvesten, studentenorganisaties en huurdersorganisaties, onder voorzitterschap van Kenniscentrum voor studentenhuisvesting (Kences). Het is een compromis waarvan alle betrokken partijen menen dat dit het beste is en in de meeste situaties zal voldoen. 3. Kan het college aangeven of de gemeente door de Universiteit Leiden of de betrokken DUWO op de hoogte is gesteld van deze praktijk? Zo ja, sinds wanneer? Zo nee, wat vindt het college van deze constructie? Ja, dat is bekend sinds het begin van de opleiding omdat het onderdeel is van het onderwijsconcept. 4. Kan het college aangeven of deze constructie door het college wordt gesteund? Zoals gesteld is een University College een bijzonder onderwijsconcept dat op grote schaal voorkomt in de wereld en ook op meerdere plaatsen in Nederland. Het gaat om een intensief en divers leertraject waarbij wonen en studeren op één plek bij elkaar horen, in geval van het LUC in de eerste twee jaar. Dit concept was al bekend voordat het LUC naar Den Haag kwam en heeft acceptatie van het LUC in Den Haag nooit in de weg gestaan. 5. Klopt het dat er jaarlijks enkele honderden kwetsbare studenten op straat worden gezet door DUWO? Zo ja, wat doen de Universiteit Leiden en DUWO om eventuele dakloosheid en stress bij studenten te voorkomen? Conform het onderwijsconcept is het contract voor 2 jaar. Als studenten zich op tijd hebben ingeschreven bij DUWO of ergens anders, dan kunnen zij na 2 jaar elders een kamer vinden. Vanuit de onderwijsinstellingen (en in dit geval de Universiteit Leiden) wordt daarom duidelijk gecommuniceerd met studenten dat ze zich op tijd moeten inschrijven bij zoekplatform ROOM, bij Kamernet of andere websites waar woonruimte voor studenten wordt aangeboden. 6. Kan het college aangeven of studenten die geen kamer hebben kunnen vinden desondanks wel gewoon uit hun kamer worden gezet? Zo ja, hoe kan dit? Gedwongen ontruiming vergt een juridische procedure. Volgens DUWO en Universiteit Leiden is er nog nooit een procedure gevoerd voor gedwongen ontruiming in verband met het einde van de bepaalde duur van een huurcontract bij het LUC. Hieruit maakt het college op dat het studenten blijkbaar tot nu toe altijd gelukt is om alternatieve huisvesting te vinden voor het derde collegejaar van het LUC. 7. Kan het college aangeven hoe buitenlandse studenten worden beschermd op de huidige woningmarkt tegen huisuitzetting, overbewoning, slechte omstandigheden en uitbuiting door huisbazen? Voor de verhuur van alle woonruimte geldt dat er regels zijn waarbinnen verhuurders moeten opereren, ongeacht of ze particulier, commercieel, een woningcorporatie of anderszins zijn. Als een verhuursituatie niet aan die regelgeving zou voldoen, dan kan de huurder zich melden bij verschillende loketten, zoals bijvoorbeeld de Huurbalie. De Wet goed verhuurderschap en de daarbij behorende instrumenten geeft zowel de gemeente als huurders meer mogelijkheden om slechte woonomstandigheden tegen te gaan. Tijdens de introductieperiode aan het begin van het studiejaar worden studenten hierover geïnformeerd. Op www.denhaag.nl is er een pagina gewijd aan de Wet goed verhuurderschap. Deze pagina is in meerdere talen, dus ook voor internationale studenten, beschikbaar. 8. Bij het inschrijven als buitenlandse student moeten buitenlandse studenten € 285 betalen als Housing Reservation Fee. Kan het college aangeven of dit ook geldt voor Nederlandse studenten? Zo nee, is er dan geen sprake van discriminatie? De genoemde Housing Fee van €285 hanteert de Universiteit Leiden voor internationale studenten die voor uitwisseling of een masteropleiding via de Universiteit Leiden met voorrang een woning vinden (zie ook antwoord bij vraag 10). Studenten uit binnen- en buitenland betalen aan het LUC hetzelfde bedrag aan Campus Fee. Die Fee dient als reservering voor de plek op de opleidingen en de aan de opleiding verbonden huisvesting. Er is geen sprake van discriminatie. 9. Is het college het met de Haagse Stadspartij eens dat hier sprake is van onduidelijke kosten die, net als verhuurkosten, contractkosten en dergelijke, niet in rekening mogen worden gebracht? Zo nee, waarom niet? Universiteit Leiden hanteert een Housing Fee om internationale studenten die voor een korte studieduur (maximaal 1 jaar) voorrang te geven bij hun zoektocht naar een woning (zie ook antwoord bij vraag 10). De Universiteit Leiden is hier transparant over op hun Housing website en geeft aan dat deze fee de administratieve kosten dekt om deze regeling mogelijk te maken. Andere kosten waar de huurder mee te maken krijgt zijn de Verhuurkosten van DUWO van € 16,76, bij het sluiten van een huurovereenkomst in het kader van University Housing. De verhuur aan LUC- studenten leidt bij aanvang van de huur tot extra kosten die bij reguliere studenten niet bestaan. DUWO ontplooit activiteiten om te zorgen dat mensen die bij het LUC komen studeren ontzorgd worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het maken van afspraken met de onderwijsinstelling. Die inspanning levert voor de huurder zodanige baten op dat het vragen van een vergoeding daarvoor geen onredelijk voordeel oplevert voor degene die de inspanning heeft geleverd. Alle te betalen tarieven zijn op voorhand bekend en tegenover de opbrengsten staan daadwerkelijke en te verantwoorden kosten. Het in rekening brengen van deze kosten is niet verboden en het college is van mening dat de onderwijsinstellingen en DUWO transparant zijn over de kosten die bij University Housing komen kijken. 10. Als deze “fee” toegang geeft tot de site room.nl, waarom betalen buitenlandse studenten € 285 voor dezelfde functionaliteit waar Nederlandse studenten € 35 voor betalen? De buitenlandse studenten die € 285 aan housing fee hebben betaald, krijgen het vooraf gereserveerde woningaanbod voor University Housing te zien dat via ROOM beschikbaar wordt gesteld. Dit is een andere functionaliteit dan de reguliere manier om woonruimte te zoeken op ROOM. De kosten voor een student om zich voor het reguliere woningaanbod in te schrijven bij ROOM bedragen € 35. Dat is voor alle studenten, Nederlands of internationaal, gelijk. 11. Er zijn verschillende uitspraken van de rechter waarin schoonmaakkosten en reserveringskosten als onrechtmatig worden beschouwd. Kan het college aangeven of de reserveringskosten (onderdeel van de eerste betaling) en de kosten voor een eindschoonmaak wel in lijn zijn met de huidige wetgeving? DUWO hanteert geen reserveringskosten als onderdeel van de eerste betaling. Voor de eindschoonmaak geldt dat dit een verantwoordelijkheid van de huurder is. Partijen kunnen overeenkomen dat DUWO deze verantwoordelijkheid overneemt en voor die dienst een redelijke vergoeding ontvangt. Dat is het geval bij de eindschoonmaak, waarbij aangetekend kan worden dat de vergoeding meer dan redelijk is, omdat de daadwerkelijke kosten hoger zijn dan wat er aan vergoeding ontvangen wordt. 12. Kan het college aangeven of het tussentijds niet kunnen opzeggen van een tijdelijke huurcontract in strijd is met de wetgeving? Het klopt dat studenten hun huurcontract niet zomaar kunnen opzeggen. Dit hangt samen met het residentiële concept van het LUC. Als je onderwijs aan het LUC volgt, dan woon je daar ook. Als een student voortijdig met de studie stopt, kan de huurovereenkomst opgezegd worden. Dat staat ook in die huurovereenkomst. En het gebeurt ook in de praktijk. Dit is niet in strijd met de wetgeving, zie antwoord op vraag 2. 13. Normaal gesproken is hét voordeel van een tijdelijke huurovereenkomst dat de huurder tussentijds kan besluiten te vertrekken. Bij DUWO kan dit blijkbaar niet, maar zijn de huurders gebonden aan de termijn van twee jaar én het feit dat zij ingeschreven moeten zijn bij een onderwijsinstelling. Vindt het college het wenselijk dat er op deze, voor huurders zeer nadelige, manier wordt afgeweken van deze wetten? In de huurovereenkomst is hierover de volgende tekst opgenomen, waarin partijen uiteenzetten waarom tussentijds opzeggen niet mogelijk is, waarbij partijen bovendien een hardheidsclausule overeenkomen voor situaties waarin tussentijds opzeggen wel mogelijk is. “Partijen onderkennen dat een beroep van de huurder op voortijdige beëindiging, vóór het verstrijken van de overeengekomen duur dan wel op verlenging of huurbescherming ná het verstrijken van de overeengekomen duur, kan leiden tot een sterk verminderde beschikbaarheid van woonruimte voor buitenlandse studenten.” Partijen en de onderwijsinstellingen achten dat niet in hun belang. Zij menen daarom dat een dergelijk beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, tenzij sprake is van een van de twee hieronder geschetste situaties: 1 Indien sprake is van onbedoelde en onvoorziene wijzigingen in de persoonlijke omstandigheden van de huurder, welke huurder nopen tot voortijdige beëindiging van het studieprogramma en het voortijdig verlaten van Nederland, kan bij wijze van uitzondering een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst worden gehonoreerd, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. 2 Indien niet sprake is van de onder 1 geschetste situatie, maar de huurder zelf een andere student van dezelfde onderwijsinstelling heeft gevonden die voor de resterende huurperiode in zijn plaats kan treden. De verhuurder zal slechts om zwaarwegende redenen deze voorgestelde kandidaat-huurder weigeren.” Het gecombineerde woon-onderwijsconcept van het LUC is juist een voordeel voor de student. Bij aanvang van de studie heeft de student immers de garantie op een woning en van het begin af aan is het voor de student duidelijk dat het om een tijdelijke huurovereenkomst gaat en dat de student na 2 jaar op zoek moet (dus feitelijk daarvoor al moet beginnen met zoeken) naar nieuwe woonruimte. Als een student voortijdig met de studie stopt, kan de huurovereenkomst opgezegd worden. 14. Als deze regelingen allemaal met het oog op de volgende studenten worden gebruikt, kan het college ophelderen hoe DUWO hier vanaf 1 juli mee omgaat? Dan wordt namelijk de mogelijkheid tijdelijke contracten aan te bieden überhaupt uit het wetboek gehaald. Dit is een misverstand, die mogelijkheid blijft voor deze doelgroep juist bestaan. Zie ook het ontwerpbesluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten: “De categorieën van personen, bedoeld in artikel 271, tweede lid, eerste zin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn: a. personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.” 15. Is het college bereid met DUWO en de Universiteit Leiden in gesprek te gaan om de wijze van verhuren, de procedures en de contracten te laten voldoen aan de laatste stand van zaken in het huurrecht? Zo nee, waarom niet? Het college acht dit niet nodig. Het huidige beleid van onderwijsinstellingen en DUWO omtrent University Housing is goed onderbouwd en voldoet aan de regels van het huurrecht. 16. Welke stappen zet het college, eventueel in samenwerking met DUWO en de universiteiten, om studenten duurzaam te huisvesten in Den Haag? Het college heeft zich ingezet/zet zich in om in de periode 2021 – 2026 in totaal 3000 studenteneenheden toe te voegen via nieuwbouw en kamerbewoning. Tweederde van deze ambitie is behaald. Zie Commissiebrief stand van zaken studentenhuisvesting (RIS318969). Voor de korte termijn, in 2024 en 2025, is de opgave om nog ruimte te zoeken voor 1000 studentenwoningen (bij voorkeur onzelfstandig) in (nieuwbouw) projecten en verruimde regels voor kamerbewoning. Met het stimuleren van hospitaverhuur en de beoogde verruiming van de regels voor kamerbewoning verwacht het college op verschillende manieren meer woonruimte voor studenten te realiseren. Een groot deel van de nieuw gebouwde wooneenheden zullen betaalbaar zijn, in geval van zelfstandige woningen met de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen.