Update: In Den Haag is er specifiek beleid om bovenwoningen uit te mogen breiden met een dakopbouw (zie hier). Deze regeling is bedoeld om gezinnen die te weinig ruimte hebben een kans te geven in de stad te blijven wonen. De regeling wordt echter veel gebruikt door vastgoedjongens om snel geld te verdienen. De dakopbouw mag de eerste 10 jaar niet gesplitst worden. Die termijn verloopt nu voor de eerste dakopbouwen. Daarom is het nu tijd om wat technische vragen te stellen hoe dat nu precies zit.
Ook is er recent een vergunning verleend voor een tijdelijke dakopbouw ( voor de duur van 15 jaar). Door te kiezen voor een tijdelijke vergunning hoeft het voorstel niet langs de welstand. Daardoor ligt de weg open voor allerlei gedrochten. Dat moeten we niet willen. Daarnaast is het maar de vraag of zo’n tijdelijke dakopbouw ooit afgebroken wordt.
Tot slot zien we de dakopbouwen-regeling ook gebruikt voor andere functies zoals hotels. Dat kan niet de bedoeling zijn.
Schriftelijke vragen: Drie verschillende dakopbouwen
Indiener: Fatima Faïd
Datum: 22-01-2024
Aan de voorzitter van de gemeenteraad,
De Haagse Stadspartij heeft recentelijke meerdere gevallen langs zien komen van twijfelachtige dakopbouwen. Overeenkomstig art. 30 van het Reglement van orde stelt raadslid Faïd, Haagse Stadspartij de volgende vragen:
1. Kan het college aangeven of er een omgevingsvergunning is verleend voor het adres Laan van Eik en Duinen 103?
Ja, wij hebben een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor een dakopbouw. Het gaat om een kas met daaraan een trappenhuis voor toegang. De vergunning is verleend voor de duur van 15 jaar.
2. Kan het college aangeven waarom er een tijdelijke vergunning voor 15 jaar is afgegeven?
De aanvrager heeft eerst een aanvraag gedaan voor een (niet-tijdelijke) omgevingsvergunning. Deze aanvraag heeft hij ingetrokken na een negatief welstandsadvies. Daarna heeft hij een aanvraag gedaan voor een tijdelijke omgevingsvergunning voor de duur van 30 jaar. Omdat de gemeente voor een tijdelijk bouwwerk een termijn van 15 jaar aanhoudt, heeft de aanvrager vervolgens de aanvraag gewijzigd naar een termijn van 15 jaar. De dakopbouw is niet in strijd met het bestemmingsplan en er waren ook geen andere weigeringsgronden zodat de vergunning moest worden verleend.
3. Kan het college aangeven waarom er een vergunning is verleend ondanks een negatief welstandsadvies?
De vergunde dakopbouw is een tijdelijk bouwwerk. Een tijdelijk bouwwerk mag niet worden getoetst aan de redelijke eisen van welstand. Het bedoelde negatieve welstandsadvies is gegeven voor de oorspronkelijke aanvraag. Voor de definitieve aanvraag was geen welstandsadvies vereist.
4. Kan het college aangeven wat er precies tijdelijk is aan deze dakopbouw?
De tijdelijkheid betekent dat de dakopbouw maximaal 15 jaar mag staan en daarna moet worden verwijderd.
5. Hoe kan het dat er in de vergunning geen enkele vermelding van de behandeling in de welstandcommissie of over het welstandadvies is terug te lezen?
Zie antwoord op vraag 3.
6. Kan het college aangeven hoe zij gaat voorkomen dat voortaan alle dakopbouwen die op een negatief welstandsadvies kunnen rekenen opeen als tijdelijk bouwwerk worden aangevraagd?
Het aanvragen van een tijdelijke dakopbouw komt zelden voor. De dakopbouw van Laan van Eik en Duinen 103 is de enige die in de afgelopen 10 jaar is aangevraagd (en vergund).
7. Van wie kwam het idee om de aanvraag voor een permanente dakopbouw om te zetten in een aanvraag voor een tijdelijke opbouw? Heeft de Dienst Stedelijke Ontwikkeling hier een rol in gespeeld?
De aanvrager heeft uit eigen beweging een vergunning aangevraagd voor een tijdelijke dakopbouw.
8. Is het college het met de Haagse Stadspartij eens dat voorkomen moet worden dat er allerlei tijdelijke dakopbouwen worden gerealiseerd die niet voldoen aan de eisen van welstand en het bouwbesluit? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat het college deze maas dichten?
Een tijdelijk bouwwerk hoeft niet te voldoen aan de redelijke eisen van welstand, zie antwoord vraag 3. Door de rijkswetgever is in de Woningwet bepaald dat de welstandsnota geen criteria kan bevatten over tijdelijke bouwwerken (artikel 12 lid 3 onder a. Woningwet, inmiddels artikel 22.29 van het omgevingsplan). Een tijdelijk bouwwerk moet wel voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit (inmiddels het Besluit bouwwerken leefomgeving). Het college toetst aanvragen conform de wettelijke eisen.
Daarnaast is in de beleidsregel dakopbouwen vastgelegd dat de betreffende woningen de eerste 10 jaar niet mogen worden gesplitst. Voor de eerste dakopbouwen is deze termijn inmiddels verlopen.
9. Klopt het dat de tijdelijke vergunde dakopbouw aan de Laan van Eik en Duinen na 10 jaar kan worden afgesplitst van de onderliggende woning? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat zijn daar dan de gevolgen van?
Het betreft een glazen kas met een trappenhuis. Daarin bevindt zich geen ruimte die bedoeld is voor het verblijven van personen. Splitsen is hier geen vraagstuk, omdat geen sprake is van een extra verdieping waarin een afzonderlijke woning mogelijk is.
10. Kan het college aangeven hoeveel dakopbouwen er inmiddels in de hele stad zijn gerealiseerd? En in welke jaartallen?
Het college beschikt niet over een (bestaande) registratie van ‘gerealiseerde dakopbouwen’. Daarnaast is de betekenis van het woord dakopbouw in de tijd, en nu nog, niet altijd hetzelfde ingevuld. Om toch een indruk van aantallen in recente jaren te geven, hebben wij met een combinatie van de definities ‘het creëren van een volledig nieuwe woonlaag’ en ‘het uitbouwen van een bestaande woonlaag’ het volgende overzicht gemaakt:
– 2020: 61 dakopbouwen;
– 2021: 869 dakopbouwen;
– 2022: 253 dakopbouwen;
– 2023: 248 dakopbouwen;
– 2024: 34 dakopbouwen.
11. Klopt het dat er voor woningen met dakopbouwen een bouwkundige splitsing kan worden aangevraagd en afgegeven, maar dat een bijbehorende woningvormingsvergunning wordt geweigerd? Zo ja, wie controleert of de woningvormingsvergunning ook wordt aangevraagd en er niet illegaal gesplitst wordt verhuurd?
Het systeem van de Omgevingswet (en voorheen ook de Wabo) zit zo in elkaar dat als er geen grond is om een omgevingsvergunning te weigeren, de vergunning moet worden verleend. Dit is een zogenaamde ‘gebonden beschikking’. Het kan daardoor inderdaad voorkomen dat er voor woningen met een dakopbouw een omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing wordt aangevraagd en verleend, en dat een woningvormingsvergunning wordt geweigerd. Zonder woningvormingsvergunning kan de aanvrager geen gebruik maken van de omgevingsvergunning. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwkundige splitsing worden aanvragers daarop gewezen.
12. Kan het college onderzoeken of het onder de omgevingswet mogelijk is beide vergunningen alleen nog gebundeld te behandelen, aangezien de omgevingswet integrale afwegingen moet bevorderen?
Nee, woningvorming is apart geregeld in de Huisvestingswet. De landelijke wetgever heeft geen koppeling gemaakt met de Omgevingswet. De gemeente heeft als decentrale overheid geen ruimte om deze koppeling te maken.
Over de dakopbouwen van de woningen Thomsonlaan 89 en 95 zijn 10 jaar geleden ook al vragen gesteld (zie RIS271800) en hier.
13. Klopt het dat de woningen (met kamerverhuur) Thomsonlaan 89 en 95 op 27 juni 2023 zijn omgezet in 12 zelfstandige woningen? Is hier ook een woningvormingsvergunning aangevraagd? Zo nee, waarom niet?
Inderdaad is omgevingsvergunning verleend voor 12 zelfstandige woningen. Het betreft een legalisatie van de woningen die feitelijk sinds 2015 aanwezig en in gebruik waren. Gelet op artikel 8:2 lid 4 van de Huisvestingsverordening is hiervoor geen woningvormingsvergunning vereist omdat de feitelijke bouwkundige splitsing van de woningen voltrokken was voor 1 juli 2019.
14. Klopt het dat de termijn van 10 jaar waarbinnen de woningen niet gesplitst mogen worden voor Thomsonlaan 89 en 95 pas op 30 oktober 2023 afliep? Zo ja, waarom is de gemeente dan al eerder akkoord gegaan met bouwkundig splitsen?
De aanvraag omgevingsvergunning voor de bouwkundige splitsing is getoetst aan de weigeringsgronden uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In tegenstelling tot veel andere bestemmingsplannen is in dit bestemmingsplan geen splitsingsverbod opgenomen. De omgevingsvergunning is verleend omdat er geen weigeringsgronden waren (gebonden beschikking). Als een aanvraag voldoet aan het bestemmingsplan, kan deze niet geweigerd worden op grond van de Beleidsregel bouwkundige splitsingen. Zie verder vraag 11.
15. Kan het college aangeven hoe zij controleert of aanvragen voor bouwkundig splitsen wel voldoen aan de regels zoals geformuleerd in de beleidsregel dakopbouwen?
Wij controleren of een aanvraag voldoet aan de regels door middel van beoordeling van de bij de aanvraag verstrekte bouwtekeningen en gegevens en/of door ter plaatse te controleren.
16. Kan het college uitleggen waarom in 2013 het splitsen van de twee woningen in elk zes woningen in strijd was “met het bestemmingsplan en de “Beleidsregel Bouwkundig splitsen dakopbouwen” (zie beantwoording vragen RIS271800), maar bij de beoordeling in 2023 opeens geen strijdigheid met het bestemmingsplan meer is geconstateerd terwijl het bestemmingsplan in de tussentijd niet is veranderd?
De aanvraag omgevingsvergunning van 2023 is ingediend naar aanleiding van een aanschrijving. Bij de toetsing van deze nieuwste aanvraag bleek dat de bestemmingsplantoets in 2013 op dit onderdeel (geen splitsingsverbod) niet juist was. Zie verder het antwoord op vraag 14.
17. Is het college bereid deze vergunning in te trekken en opnieuw te beoordelen? Zo nee, waarom niet?
Nee, er is geen wettelijke grondslag voor intrekking of herbeoordeling.
Aan de Laan van NOI is voor de herontwikkeling van het restaurant en hotel Het Spinnewiel een beginselplan ingediend. Daarin wordt ook een tweelaagse opbouw voorgesteld.
18. Kan het college aangeven of de uitbreiding van dit hotel valt onder de hotelstop waardoor deze uitbreiding voorlopig niet kan plaatsvinden? Zo nee, waarom niet?
Nee, want het is nooit tot een inhoudelijke beoordeling gekomen van de Wabo-aanvraag. Op 25 augustus 2023 is een aanvraag ingediend voor het vergroten van het hotel door het maken van een tweelaagse dakopbouw. De aanvraag is nooit compleet gemaakt en is op 27 oktober 2023 om deze reden buiten behandeling gesteld.
19. Valt de uitbreiding van het hotel voor wat betreft de 10% overschrijding van de grenzen van het bestemmingsplan onder de hotelstop?
Dit is niet beoordeeld, omdat de Wabo-aanvraag niet inhoudelijk is behandeld, zie antwoord op vraag 18.
20. In het plan wordt al meteen een voorschot genomen op de 10% afwijking van de maximale hoogte uit het bestemmingsplan. Kan het college aangeven of dit een gebruikelijke werkwijze is?
Zie antwoord op vraag 18.
21. De aanvrager van de plannen stelt dat er sprake is van een bijzonder concept en een boetiek hotel. Is het college het met de fractie van de Haagse Stadspartij eens dat dit niet blijkt uit de gestuurde stukken? Zo nee, waarom niet?
Zie antwoord op vraag 18.
22. Is dit initiatief eerder behandeld in het HIT? Zo ja, kan het college aangeven wat de beoordeling van dit initiatief was?
Nee, het initiatief is niet behandeld in het HIT.
23. Hoe wordt de buurt betrokken bij de uitwerking van deze plannen?
Zie antwoord op vraag 18.
Op 1 januari 2024 is de omgevingswet van kracht geworden.
24. Is de wijze waarop omgegaan wordt met dakopbouwen, verkamering van dakopbouwen of het toevoegen van nieuwe woningen in dakopbouwen veranderd onder de omgevingswet? Zo ja, wat is er veranderd?
De wijze waarop hiermee wordt omgegaan is onveranderd gebleven. De Huisvestingswet en Huisvestingsverordening zijn nog steeds van kracht.
25. Kan het college aangeven of de omgevingswet ook nieuwe mogelijkheden bevat om nadere eisen te stellen aan dakopbouwen en het toevoegen van woningen of kamers in deze dakopbouwen?
De Omgevingswet bevat geen nieuwe mogelijkheden, zie ook het antwoord op vraag 24.
Fatima Faïd
Haagse Stadspartij