De gemeente Den Haag lijkt erg soepel ontheffingen te verlenen voor dakopbouwen die niet in het bestemmingsplan passen. De Haagse Stadspartij is bezorgd over bouwgolf van dakopbouwen die misbruikt lijkt te worden door door huisjesmelker.
Update: De vragen zijn beantwoord
De gemeente Den Haag lijkt erg soepel ontheffingen te verlenen voor dakopbouwen die niet in het bestemmingsplan passen. Dit liberale beleid is bedoeld om gezinnen middels een dakopbouw meer woonruimte te bieden en aan de stad te binden. Gerwin van Vulpen van de Haagse Stadspartij ziet echter een andere ontwikkeling: “Ik krijg veel signalen dat er dakopbouwen worden gebouwd die als complete nieuwe woning of appartement worden verhuurd door
huisjesmelkers. Ik vind dat idioot. Het beleid is daar niet voor bedoeld en de wettelijke regels geven duidelijk aan dat dakopbouwen niet mogen
leiden tot nieuwe woningen!”
Het raadslid heeft schriftelijke vragen ingediend en is ook om een andere reden bezorgd over de oneigenlijk geplaatste dakopbouwen: “De gevolgen worden door de gemeente niet getoetst. Je kunt natuurlijk op je klompen aanvoelen dat het flink meer overlast geeft als er plotseling bewoners voor negen appartementen op één portiek over de trap klossen! Verder heeft dit beleid natuurlijk gevolgen voor de parkeerdruk.”
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN
van het raadslid de heer G.W. van Vulpen
Den Haag, 22 januari 2013
Inzake: dakopbouwen tbv extra woningen
Het raadslid de heer G.W. van Vulpen heeft op 3 december 2012 een brief met daarin elf vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
N.a.v. de vergunningprocedure m.b.t. een aantal dakopbouwen in Den Haag heb ik, onder verwijzing naar artikel 38 van het reglement van orde, de volgende vragen voor het college.
1. Kent het college de verleende vergunningen voor het plaatsen van een dakopbouw op de Beukstraat 67 en de Maasstraat 275 ten behoeve van de realisatie van een extra appartement?
Ja.
2. Kent het college de aangevraagde vergunning voor het vergroten en splitsen van de 2e etagewoning Reggestraat 20 tot zes woningen middels het plaatsen van een dubbele dakopbouw?
Ja.
3. Met een commissiebrief van 30 november 2010 heeft het college toegelicht dat de Kadernota Dakopbouwen niet meer gebruikt zou gaan worden. M.b.t. dakopbouwen die in strijd zijn met het bestemmingsplan werd het volgende voorgesteld: In dat geval zal een aanvraag om een dakopbouw gehonoreerd kunnen worden via een z.g. “planologische kruimelgevallenregeling”, een juridisch eenvoudige procedure. Zijn of worden de drie bovengenoemde dakopbouwen via een planologische kruimelgevallenregeling met toepassing van artikel 4, onder 4 van Bijlage 2 van het BOR gehonoreerd? Zo nee, hoe dan wel?
Nee. Beukstraat 67 is wel via de zgn. ‘kruimelafwijking’ vergund. Voor de Maasstraat 275 geldt dit echter niet. De extra woning is vergund met toepassing van een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan. Ook de Reggestraat 20 is niet geregeld via een kruimelafwijking, maar via de zwaardere regeling, het projectafwijkingsbesluit.
4. In alle gevallen gaat het om dakopbouwen t.b.v. nieuwe woningen. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?
Ja.
5. Artikel 5, lid 1 van Bijlage 2 van het BOR zegt : ‘Bij de toepassing van de artikelen 2, 3 en 4 blijft het aantal woningen gelijk’. Is het college met mij van mening dat de kruimelgevallenregeling niet kan worden toegepast indien een dakopbouw tot meer woningen leidt? Zo nee, waarom niet?
Ja. Echter de vermeerdering van het aantal woningen moet worden beoordeeld naar het aantal woningen dat het bestemmingsplan toestaat. Indien het bestemmingsplan hier niets over bepaalt, is deze beperking niet van toepassing. Bij Reggestraat 20 was regeling met de kruimelafwijking daarom niet mogelijk en is gekozen voor een projectafwijkingsbesluit.
6. Is het college er daarnaast van op de hoogte dat de kruimelgevallenregeling alleen van toepassing kan zijn bij planologisch strijdig gebruik en niet bij planologisch strijdig bouwen? Zo nee, waarom niet? En zo ja, hoe kunnen dan toch vergunningen zijn verleend, danwel de bouw al zijn gestart bij genoemde dakopbouwen?
Nee. Het is vaste jurisprudentie dat de kruimelafwijking kan worden toegepast voor zowel interne verbouwingen, waarbij de gebruiksbestemming wijzigt, als voor uitbreiding van het hoofdgebouw. Planologisch gebruik in de zin van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), artikel 2.1 eerste lid onder c, moet in de ruime zin worden opgevat. Ook bouwen/vergroten valt hieronder.
7. Kan het college aangeven hoeveel vergunningen voor dakopbouwen op basis van de kruimelgevallenregeling de afgelopen twee jaar zijn afgegeven, en in hoeveel gevallen sprake was van extra appartementen cq. woningen?
Het vergt een uitgebreid onderzoek om exact aan te geven hoeveel dakopbouwen er met toepassing van de kruimelafwijking zijn verleend. Een globale indicatie kan wel worden gegeven. Dit zijn er rond de 500. Het toevoegen van een extra appartement is een hoge uitzondering. Indicatief: 1% van alle verleende dakopbouwen.
8. In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen wil het college dakopbouwen planologisch mogelijk maken. Dit beleid komt voort uit de bij bewoners gebleken groeiende behoefte aan woningvergroting. Het gaat in bovengenoemde gevallen echter niet om woningvergroting, maar om het bouwen van nieuwe woningen. Ook is het mogelijk dat dakopbouwen worden gebouwd om er kamers te kunnen exploiteren. Hoe gaat het college dit herstellen en voorkomen?
Het beleid ten aanzien van dakopbouwen is er op gericht om bewoners aan de stad te binden door woningen uitbreidingsmogelijkheden te geven. Het toevoegen van extra woningen door de toevoeging van dakopbouwen is, zoals bij vraag 7 gemeld, een uitzondering en in het beleid/de nieuwe bestemmingsplannen niet opgenomen. Dat wil echter nog niet zeggen dat het toevoegen van woningen of kamerverhuur in alle gevallen onwenselijk is. Het is bekend dat er in deze gemeente een groot tekort is aan kamers voor onder andere studenten. Steeds zal per situatie moeten worden beoordeeld of een dergelijke dakopbouw wenselijk is en al of niet moet worden vergund.
9. Bovengenoemde vergunningen zijn aangevraagd door bekende pandjesbazen die kennelijk via dakopbouwen hun woningbezit aan het vergroten zijn. Is het college met mij van mening dat het toestaan van dakopbouwen hier zeker niet voor bedoeld is? Zo ja, op welke wijze gaat het college deze praktijk van pandjesbazen aan banden leggen? Zo nee, waarom niet?
Ja. Zie verder het antwoord bij vraag 8.
10. Wordt er bij het aanvragen van een vergunning voor een dakopbouw ook getoetst aan de parkeernormen? Zo ja, hoe? Zo nee, waarom niet?
Ja, de afdeling Verkeer toetst de aanvragen aan het bestaande parkeerbeleid.
11. Het college heeft met Reggestraat 14-24 een anterieure overeenkomst afgesloten in relatie tot de ontwikkeling van Reggestraat 20. Wat is er precies overeengekomen en afgesproken, en waarom zijn er m.b.t. Beukstraat 67 en Maasstraat 275 geen anterieure overeenkomsten afgesloten?
Voor de Reggestraat 20 is in het kader van de Wro een anterieure overeenkomst afgesloten om de kosten met betrekking tot de procedure te kunnen verhalen. Dit is alleen mogelijk indien er sprake is van een projectafwijkingsbesluit.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen