De afgelopen maanden signaleerde de Haagse Stadspartij veel meldingen over dakopbouwen uit de Rivierenbuurt, Rustenburg Oostbroek, Leyenburg, Notenbuurt, Segbroek en Duindorp. Er is een grote toename van aanvragen waarbij de dakopbouw als nieuwe woning wordt verhuurd. Dit is ook terug te vinden in de officiële bekendmakingen. Dit is echter in strijd met de oorspronkelijke bedoeling van het dakopbouwbeleid van de gemeente. In de gemeentelijke regels is vastgelegd dat alleen gezinnen de kans krijgen om een dakopbouw te realiseren op hun eigen woning. Hierdoor wordt bevorderd dat gezinnen in de stad blijven. Dit alles is vastgelegd in de ‘Beleidsregel bouwkundig splitsen dakopbouwen’. Het lijkt er op dat deze beleidsregel in veel gevallen niet wordt toegepast. De Haagse Stadspartij heeft hierover vragen gesteld. Fractievertegenwoordiger Tim de Boer: “Het is onacceptabel dat de beleidsregel niet wordt toegepast. Ik wil daarom weten hoe vaak dit is gebeurd en waarom de gemeente de vergunningverlening niet op orde heeft”.
Schriftelijke vragen: Handhaven beleidsregels dakopbouwen
Indiener: Peter Bos, Haagse Stadspartij
Datum: 8 mei 2019
Aan de voorzitter van de gemeenteraad,
Vorige maand bleek dat voor de bouw van een dakopbouw aan de Weteringkade 38 (kenmerk: 201822814) onterecht een omgevingsvergunning is verleend door het college. Bij de beoordeling van de aanvraag is wel getoetst aan het bestemmingsplan en het bouwbesluit, maar niet aan de ‘Beleidsregel bouwkundig splitsen dakopbouwen’. Daardoor heeft de aanvrager nu een omgevingsvergunning voor de realisatie van twee woningen in de dakopbouw terwijl bouwkundig splitsen volgens de beleidsregel de eerste tien jaar niet is toegestaan. Overeenkomstig art. 30 van het Reglement van orde stel ik de volgende vragen:
1. Is het college bekend met de onterecht verleende vergunning voor de Weteringkade 38?
Ja.
2. Is het college bekend met de in de bijlage (*1) genoemde vergunningen waarin ook sprake is van dakopbouwen en het realiseren van zelfstandige woningen daarin?
Ja.
3. Kan het college per geval aangeven waarom hier niet de ‘Beleidsregel bouwkundig splitsen dakopbouwen’ is gevolgd?
Buiten de hierboven genoemde vergunning zijn de overige door u genoemde vergunningen terecht verleend (3) of nog in behandeling (6).
Voor alle aanvragen geld dat er in eerste instantie wordt getoetst aan het bestemmingsplan. Bij de meeste bestemmingsplannen is de specifieke bouwaanduiding ‘dakopbouw’ van toepassing. Indien deze specifieke aanduiding [sba-dob] op de plankaart staat aangegeven moet de toevoeging op het dak voldoen aan de definitie voor ‘dakopbouw’ uit het bestemmingsplan. Indien een aanvraag hiervan afwijkt, wordt er getoetst aan de ‘Beleidsregel bouwkundig splitsen dakopbouwen’. Er zijn ook gevallen waarbij in bestemmingsplannen nog ruimte is om binnen de toegelaten bouwhoogte uit te breiden. Dan prevaleert het bestemmingsplan en kan met de beleidsregel niet worden voorkomen dat er een zelfstandige woning wordt gerealiseerd. Overigens worden (bouwkundige) woningsplitsingen per 1 juli verder beperkt in de nieuwe huisvestingsverordening.
4. Kan het college een overzicht geven van de aangevraagde en verleende omgevingsvergunningen voor dakopbouwen in de afgelopen 3 jaar, uitgesplitst op wijkniveau? Kan zij per geval aangeven hoe getoetst is aan de beleidsregel bouwkundig splitsen dakopbouwen en wat de uitkomst daarvan was? Zo nee, waarom niet?
Vergunningsaanvragen voor dakopbouw gecombineerd met het realiseren van zelfstandige woningen (totaal 74 aanvragen), per stadsdeel:
Er is in alle gevallen getoetst zoals in het antwoord bij vraag 3 is omschreven. Buiten de eerder genoemde vergunning zijn alle vergunningen terecht verleend.
5. En als de toetsing is uitgebleven, wat is daarvan per geval de reden?
Dit is niet het geval.
6. Is het college bereid de onterecht verleende vergunningen alsnog in te trekken of anderszins te handhaven? Zo nee, waarom niet?
Deze omgevingsvergunning kan juridisch gezien niet worden ingetrokken.
7. Weegt het college bij aanvragen voor dakopbouwen de toenemende druk op de leefbaarheid mee in de beoordeling van de vergunningaanvraag? Zo nee, waarom niet?
Ja, indien er ruimte is om af te wegen. Indien de dakopbouw in overeenstemming is met het bestemmingsplan is er sprake van een gebonden beschikking.
8. Is het college bereid de regels voor dakopbouwen in de toekomst consequent en strikt toe te passen en te handhaven? Zo nee, waarom niet?
Ja.
9. Welke maatregelen ziet het college om verkamering middels dakopbouwen tegen te gaan?
Voor woningen met een dakopbouw gelden dezelfde regels als woningen zonder dakopbouw. Er is geen aanleiding om het door de raad vastgestelde beleid ten aanzien van kamerverhuur aan te passen.
10. Kan het college aangeven wat de dakopbouwen per jaar (2015 t/m 2018) aan extra erfpachtopbrengsten hebben opgeleverd?
De financiële impact is relatief beperkt aangezien de economische meerwaarde van de grond bij volume-uitbreiding niet in rekening wordt gebracht indien de woninguitbreiding minder is dan 50 m2, ouder is dan 20 jaar of de dakopbouw al is geregeld in het vigerende erfpachtcontract en de economische meerwaarde reeds in de grondprijs is verdisconteerd.
11. Is het college het met ons eens dat het creëren van zelfstandige woningen of extra kamers in dakopbouwen een ongewenste ontwikkeling is gezien de eerder geformuleerde doelstellingen van het dakopbouwenbeleid? Zo nee, waarom niet?
Ja, voor wat betreft het realiseren van zelfstandige woningen. Zie verder het antwoord bij vraag 9.
12. Is het college het met ons eens dat voorkomen moet worden dat het realiseren van dakopbouwen een verdienmodel voor vastgoedondernemers wordt? Zo nee, waarom niet?
Wat een eventuele vastgoedondernemer eraan zou kunnen verdienen is geen afweging bij de toetsing.
Het college van burgemeester en wethouders,
de wnd. secretaris, de burgemeester,
Dineke ten Hoorn Boer Pauline Krikke
*1) Bijlage met verschillende verleende en aangevraagde vergunningen voor het realiseren van zelfstandige woningen in dakopbouwen.
Omgevingsvergunning – Beschikking verleend regulier, op Weteringkade 38, 38a, 38b en 38c te Den Haag
Algemene informatie
Het bouwen van 2 woningen op het woongebouw Weteringkade 38, 38a, 38b en 38c door het plaatsen van een dakopbouw
Ons kenmerk: 201822814
Omgevingsvergunning – Beschikking verleend regulier, Loosduinsekade 139 en 139C te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen en vergroten van de woningen Loosduinsekade 139 en 139C door het plaatsen van een dakopbouw, het wijzigen van de indeling van 4 naar 5 woningen en het realiseren van een nieuwe trap.
Ons kenmerk: 201901380
Omgevingsvergunning – Beschikking verleend regulier, Paul Krugerlaan 104 te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen van de woning Paul Krugerlaan 104 tot 3 woningen, het maken van constructieve doorbraken en een dakterras alsmede het vergroten van de woning door het realiseren van dakuitbouwen.
Ons kenmerk: 201824590
Omgevingsvergunning – Beschikking verleend regulier in heroverweging, Korbootstraat 15 te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen en vergroten van de woning Korbootstraat 15 door het plaatsen van een dakopbouw en het splitsen tot 3 woningen.
Ons kenmerk: 201814458
Vergunningsaanvragen nog in behandeling
Omgevingsvergunning – Verlengen behandeltermijn regulier, Lange Poten 37 en 39 te Den Haag
Algemene informatie
Het vergroten van de dakopbouw van de woning Lange Poten 37 en winkel Lange Poten 39 ten behoeve van de realisatie van 4 appartementen
Ons kenmerk: 201902383
Omgevingsvergunning – Verlengen behandeltermijn regulier, De la Reyweg 6A te Den Haag
Algemene informatie
Het gewijzigd uitvoeren van de verleende vergunning met kenmerk 201702738/6282799 d.d. 31-03-2017 voor het splitsen van de woning De la Reyweg 6 tot 2 woningen, waarvan de wijziging bestaat uit het plaatsen van een kapverdieping met woning
Ons kenmerk: 201903379
Omgevingsvergunning – Aangevraagd, Lijsterbesstraat 20 te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen en vergroten van het pand Lijsterbesstraat 20 door het plaatsen van een dakopbouw en het realiseren van 4 appartementen
Ons kenmerk: 201908205
Omgevingsvergunning – Verlengen behandeltermijn regulier, Boomsluiterskade 41 en 42 te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen en vergroten van de woning Boomsluiterskade 41 en de opslagruimte Boomsluiterskade 42 tot 3 appartementen, het maken van een dakopbouw, een patio, een uitbouw, dakterrassen en het aanbrengen van diverse wijzigingen in de gevel
Ons kenmerk: 201905250
Omgevingsvergunning – Aangevraagd, Herengracht 9 te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen van het pand Herengracht 9 tot wonen en het maken van een opbouw van 2 verdiepingen
Ons kenmerk: 201908707
Omgevingsvergunning – Verlengen behandeltermijn regulier, Beukstraat 27A te Den Haag
Algemene informatie
Het veranderen en vergroten van het appartementengebouw Beukstraat 27A door het realiseren van een extra bouwlaag met 2 woningen alsmede een dakterras aan de achterzijde
Ons kenmerk: 201901679
Is hier nu nog een vervolg opgekomen?
Want dan wil ik de Laan van Meerdervoort 506 er graag aan toevoegen.
Hier wordt het verbouwen van eengezinswoning tot 5 á 6 appartementen toegezegd ondanks bezwaren. Dit is inclusief verhoging bestaande uitbouw in de tuin, uitbouw 2e etage en opbouw souterain(3e etage). Eigenaar pand NIET woonachtig in het pand zelf.