In juni 2019 nam de gemeenteraad de huisvestingsverordening 2019 aan. Hierin is ook een verbod op het splitsen van woningen opgenomen voor bijna geheel Den Haag. De Haagse Stadspartij ziet echter dat na de ingangsdatum van 1 juni 2019 nog steeds aanvragen voor splitsing in behandeling worden genomen én nog belangrijker, ook toegekend. Fractievertegenwoordiger Tim de Boer: “Het is voor de burger niet meer te begrijpen wanneer je nu wel of niet mag splitsen. Dit maakt het voor inwoners van Den Haag ook geheel onduidelijk waar zij aan toe zijn en welke rechten zij hebben”.
In de huidige situatie worden omgevingsvergunningen voor splitsing wel toegekend, alleen om er daadwerkelijk gebruik van te kunnen maken is ook een woningsvormingvergunning nodig. De aanvragen hiervoor worden niet gepubliceerd en het is onduidelijk of er controle is. Fractievertegenwoordiger Tim de Boer: “Is er wel controle op de vergunningen? Of kunnen eigenaren gewoon splitsen en de gesplitste woningen verhuren? Dat laatste zien we in een paar concrete gevallen al gebeuren”. De Haagse Stadspartij heeft daarom de onderstaande vragen over het vergunningsproces en de controle daarop gesteld.
Ook ziet de Haagse Stadspartij een grote toename in het aanvragen van woningonttrekking voor de onzelfstandige verhuur. Dit lijkt het nieuwe verdienmodel te zijn voor de huisjesmelkers. “Door eerst een woning om te zetten naar kamerverhuur en vervolgens een dakopbouw met nog meer kamers aan te vragen omzeilen vastgoedeigenaren de regels. Ze gaan zo lijnrecht in tegen de oorspronkelijke ideeën achter de regeling voor dakopbouwen, namelijk letterlijk ruimte maken waardoor gezinnen in de stad kunnen blijven”. Ook lijken de kamers gebruikt te worden voor korte verhuur o.a. in de toeristische sector. Wij vragen ons af wat de regels voor de kortdurende verhuur zijn.
Gelukkig zien steeds meer partijen de gevolgen van het huidige kamerverhuurbeleid. We vragen ons af of het beleid wel duidelijk genoeg is en voldoende rekening houdt met de omgeving. En of de wethouder van plan is op korte termijn actie te ondernemen om splitsing en kamerverhuur echt aan banden te leggen.
Schriftelijke vragen: Handhaving Splitsingsverbod
Indiener: Peter Bos
Het raadslid de heer Bos heeft op 6 november 2019 een brief met daarin veertien vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
1. Is het college bekend met de bijgevoegde, verleende, vergunningen voor woningsplitsing in de Van Swietenstraat, Stortebekerstraat en Daguerrestraat?
Ja.
2. Klopt het dat je wel een omgevingsvergunning kan aanvragen waarbij splitsing aan de orde is en deze dus ook verleend kan krijgen ook al ligt het pand niet in de gebieden waar gesplitst mag worden? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet?
Ja. Het traject voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning staat los van het traject voor het verkrijgen van een woningvormingsvergunning. De aanvraag voor een woningvormingsvergunning vloeit voort uit de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 en ziet alleen op het gebruik van een woning en de regulering van de woningvoorraad binnen Den Haag. De aanvraag voor een omgevingsvergunning ziet op de bouw en verbouwingen. Deze aanvragen worden getoetst aan de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht, de regels uit het bestemmingsplan en diverse regelgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening, bouwvoorschriften en veiligheid. Het voeren van twee vergunningenregimes is dan ook onvermijdelijk. Indien woningsplitsing niet is toegestaan vanuit het bestemmingsplan, dan wordt de omgevingsvergunning niet verleend. Indien het bestemmingsplan woningsplitsing wel toestaat en er aan alle overige eisen wordt voldaan moet de omgevingsvergunning worden verleend. Vervolgens is er voor de ingebruikname van de woning(en) nog een woningvormingsvergunning nodig. Om verwarring zoveel mogelijk te voorkomen wordt men vroegtijdig voorgelicht. Zowel op de gemeentelijke website, als telefonisch bij ontvangst van de aanvraag omgevingsvergunning wordt men over vorenstaande geïnformeerd. Dit leidt er vaak toe dat de aanvraag wordt ingetrokken.
3. Hoeveel omgevingsvergunningen voor het splitsen van woningen in meerdere woningen zijn er sinds het ingaan van het splitsingsverbod op 1 juli 2019 aangevraagd, in behandeling, afgewezen en verleend?
Er zijn in totaal 19 omgevingsvergunningen aangevraagd voor het splitsen van woningen. Hiervan zijn er zes verleend, één geweigerd, zeven buiten behandeling gesteld of ingetrokken en vijf nog in behandeling.
4. Vervolgens dien je als eigenaar ook nog een woningvormingsvergunning aan te vragen. Klopt dat? Zo nee, waarom niet?
Ja, dat klopt. Zie het antwoord op vraag 2.
5. Waarom wordt deze verplichting op verschillende manieren vermeld in de omgevingsvergunning zoals in bijgevoegde vergunningen te zien is?
De verplichting werd op verschillende wijzen verwoord, maar met dezelfde strekking en inhoud. Reden hiervoor was dat er nog geen standaardformulering beschikbaar was en men wel geïnformeerd moest worden. Sinds december 2019 wordt met een standaardformulering gewerkt.
6. Is het college het met mij eens dat dit willekeur en onduidelijkheid veroorzaakt bij de aanvragers? Waarom is er geen standaardformulering?
Nee, zie antwoord vraag 5.
7. Hoeveel woningvormingsvergunningen zijn er sinds het ingaan van het splitsingsverbod op 1 juli 2019 aangevraagd, in behandeling, afgewezen en verleend?
Er zijn zeven aanvragen voor een woningvormingsvergunning ingediend, waarvan er drie nog in behandeling zijn, twee zijn geweigerd en twee zijn verleend met toepassing van de hardheidsclausule. De hardheidsclausule wordt toegepast als het college van mening is dat gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Hiervan is sprake als de aanvrager niet tijdig of onvolledig is geïnformeerd over de inwerktreding van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019.
8. Worden de aangevraagde en verleende woningvormingsvergunningen gepubliceerd? Zo nee, waarom niet?
Ja.
9. Hoe controleert het college dat eigenaren hun pand zonder de betreffende woningvormingsvergunning splitsen zoals het geval lijkt te zijn in de Van Swietenstraat (zie bijlage onder de vragen) ?
Zowel de aanvraag voor een omgevingsvergunning, als de aanvraag voor een woningvormingsvergunning worden namens het college beoordeeld. Bij verlening van de omgevingsvergunning wordt gecontroleerd of er een woningvormingsvergunning is aangevraagd. Indien dit niet het geval is, dan wordt er een handhavingsproces in gang gezet.
10. Welke sanctie staat er op het niet hebben van een woningvormingsvergunning?
Zonder woningvormingsvergunning mogen de woningen niet in gebruik worden genomen. De woningen moeten worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat. Indien men overgaat op illegale ingebruikname, is er sprake van overtreding van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 en kan er een bestuurlijke boete worden opgelegd.
11. Hoe vaak is deze sanctie al opgelegd?
Er zijn nog geen sancties opgelegd, omdat er geen illegale ingebruikname is gesignaleerd.
12. Is het college het met mij eens dat deze werkwijze erg veel tijd kost , tot onbegrip kan leiden en misbruik in de hand werkt? Zo nee, waarom niet?
Nee. Het aantal aanvragen voor een omgevingsvergunning voor woningsplitsing is erg gedaald, evenals het aantal aanvragen voor een woningvormingsvergunning. Daarbij is tot op heden geen misbruik gesignaleerd.
13. Is het college het met mij eens dat het omdraaien van de procedure veel helderder zou zijn? Namelijk eerst een woningvormingsvergunning aanvragen alvorens een omgevingsvergunning te kunnen aanvragen? Zo nee, waarom niet?
Ja, echter de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht kent geen verplichting met betrekking tot het hebben of aanvragen van andere vergunningen. De wet biedt deze mogelijkheid niet.
14. Is het mogelijk om een splitsingsverbod via een paraplu-bestemmingsplan in één keer te verankeren in alle bestemmingsplannen? Zo nee, waarom niet?
Ja, dat is mogelijk. Daar is echter niet voor gekozen, omdat de regeling reeds was opgenomen in de huisvestingsverordening van 2015 en daar is eveneens voor gekozen bij de nieuwe huisvestingsverordening 2019. Voordeel hiervan is dat er op die manier plaatselijk kan worden gereguleerd.
Het college van burgemeester en wethouders,
de wnd. secretaris, de wnd. burgemeester,
Dineke ten Hoorn Boer Johan Remkes
Schriftelijke vragen: Uitwassen kamerverhuur
Indiener: Peter Bos
Het raadslid de heer Bos heeft op 21 november 2019 een brief met daarin tien vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
In de Merwedestraat is recentelijk een omzetting van woning naar kamerverhuur verleend. Vervolgens is meteen dezelfde dag een aanvraag ingediend om een dakopbouw met nog 10 onzelfstandige woonunits te realiseren ( zie bijlages):
1. Hoeveel andere panden in de Rivierenbuurt zijn de afgelopen jaren al omgezet naar kamerverhuur?
In de Rivierenbuurt is een vergunning vereist bij de omzetting van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning met meer dan 3 personen per woning. Alleen van deze woningen is het aantal omzettingen bekend. Sinds 2016 betrof het 14 woningen in de Rivierenbuurt.
2. In hoeveel gevallen ging het hierbij om panden met een al dan niet eerder gerealiseerde dakopbouw?
Het betrof 2 panden met een al dan niet eerder gerealiseerde dakopbouw. Dit is exclusief het genoemde pand aan de Merwedestraat 11.
3. Welke grens is er aan de omzetting? Wanneer is volgens het college de grens bereikt? Hoe bepaalt de gemeente of de grens bereikt is?
Op dit moment is een vergunning vereist bij omzetting van een zelfstandige woning naar een onzelfstandige woning met meer dan 3 personen per woning. In een beperkt aantal wijken kan op dit moment geen vergunning worden verkregen voor meer dan 3 personen. Dat zijn de kwetsbare gebieden die zijn benoemd in Huisvestingsverordening Den Haag 2019. Dit zijn gebieden waar het woon- en leefklimaat al zodanig onder druk staat dat uitbreiding met kamerbewoning niet wenselijk is. De Rivierenbuurt behoort niet tot de in Huisvestingsverordening Den Haag 2019 aangewezen kwetsbare gebieden. Momenteel werken wij aan een 1-meting om de effecten van het huidige beleid inzichtelijk te maken. Vooruitlopend op de resultaten van de 1-meting hebben wij in het coalitieakkoord afgesproken dat het huidig beleid met betrekking tot een omzettingsvergunning van zelfstandig naar onzelfstandig gebruik van een woning strenger wordt. Voor kamerverhuur aan meer dan twee personen is in de hele stad straks ook een omzettingsvergunning nodig. Voorts onderzoekt het college of het aantal kwetsbare gebieden kan worden uitgebreid en zijn wij voornemens om een kamerverhuurvergunning in te voeren.
4. De betreffende eigenaar van Merwedestraat 11 heeft direct de dag na het ontvangen van de omzettingsvergunning een aanvraag ingediend voor een dakopbouw met 10 te verhuren kamers erin. Klopt dat?
Nee. De vergunning voor dakopbouwen is op 28 oktober 2019 aangevraagd en de vergunning voor woningomzetting is verleend op 30 oktober 2019. De vergunning voor de woningomzetting betreft alleen Merwedestraat 11. De aanvraag voor de dakopbouw beslaat twee woningen, namelijk Merwedestraat 11 en 13, en bevat volgens tekening 6 kamers in de dakopbouw. De andere 4 kamers zijn reeds aanwezig in de Merwedestraat 11.
5. Is het college het met de Haagse Stadspartij eens dat dit een ongewenste ontwikkeling is?
Het aantal inwoners van de stad groeit. Er is een groeiende vraag naar betaalbare woonruimte en de druk op de woningmarkt is hoog, waardoor steeds meer doelgroepen (tijdelijk) zijn aangewezen op onzelfstandige bewoning. Het beleid in Den Haag is er tot op heden op gericht geweest om deze vraag in de stad met uitzondering van de kwetsbare gebieden te faciliteren. Zoals benoemd bij het antwoord op vraag 3 werken wij momenteel aan een 1-meting om de effecten van het huidige beleid ten aanzien van kamerbewoning inzichtelijk te maken. De gemeente Den Haag zoekt een betere balans tussen enerzijds het accommoderen van de vraag naar betaalbare woonruimte en anderzijds het bewaken van de leefbaarheid en woonkwaliteit waar deze onder druk staat.
6. Is het college het met de Haagse Stadspartij eens dat deze manier van werken ingaat tegen de bedoeling van de regels rondom dakopbouwen? En dus ook de omwonenden een verkeerde indruk geven?
De dakopbouwregeling spreekt van het uitbreiden van de ondergelegen woning. Er blijft sprake van één woning, ongeacht of er sprake is van mogelijk onzelfstandig gebruik van de woning of de dakopbouw. Het college beziet of dakopbouwen met het doel van verkamering aparte aandacht vraagt.
7. Welke mogelijkheden heeft het college om deze ‘salamitactiek’, waarbij steeds per klein stapje een aanvraag wordt ingediend, een halt toe te roepen?
Zie antwoord vraag 6.
De eigenaar van de Merwedestraat 11 meldt in een groot artikel in het tijdschrift Vastgoedwereld dat hij vooral actief is in de short stay sector. ( zie bijlage)
8. Kan het college toelichten wanneer er sprake is van kamerverhuur en wanneer er sprake is van short stay?
In de bestemmingsplannen wordt met betrekking tot verblijf voor kortere of langere tijd in Den Haag, onderscheid gemaakt in twee gebruiksfuncties, te weten een woonfunctie of een logiesfunctie. Den Haag kent geen aparte short stay functie. Alle vormen van onzelfstandige bewoning langer dan vier maanden worden met de term ‘kamerbewoning’ aangeduid. Kamerbewoning is toegestaan in panden die de bestemming ‘wonen’ hebben. In dat geval is er sprake van huurders met een huurcontract die als ingezetene van de stad staan ingeschreven. Het gebruik van een ruimte korter dan 4 maanden en zonder inschrijving, hetgeen in de praktijk wordt geduid als short stay, wordt als ‘logies’ gezien. Dit bevat het (bedrijfsmatig) verschaffen van nachtverblijf aan gasten / toeristen die tijdelijk in Den Haag verblijven. Voor dit gebruik dient toeristenbelasting betaald te worden en de huurders hoeven zich niet in te schrijven bij de gemeente. Indien een eigenaar een pand wil aanbieden als ‘short stay’ dan dient het pand feitelijk een logiesfunctie te hebben.
9. Hoe controleert de gemeente dat?
Panden waarvoor een omzettingsvergunning is verleend voor onzelfstandige bewoning worden periodiek gecontroleerd door de Haagse Pandbrigade. Ook spoort de Haagse Pandbrigade ‘logies’ gebruik in panden met een woonfunctie op en beëindigt deze overtredingen.
10. In het artikel wordt vermeldt dat de gemeente stuurt op het transformeren van winkels, garages en kantoren naar shortstay verhuur. Klopt dat? Zo ja, kan het college aangeven in welke beleidsstukken dit beleid is vastgelegd?
Nee, de gemeente stuurt niet op het transformeren van winkels, garages en kantoren voor verhuur als short stay, maar reageert op ingediende verzoeken daartoe. Short stay is in panden met een woonbestemming niet toegestaan. Initiatieven voor short stay kunnen worden gefaciliteerd in panden met een andere bestemming dan ‘wonen’. In dat geval (bijvoorbeeld bij kantoorpanden) kan dan door een wijziging van de bestemming een ontwikkeling ten behoeve van short stay worden gefaciliteerd.
Het college van burgemeester en wethouders,
de wnd. secretaris, de wnd. burgemeester,
Dineke ten Hoorn Boer Johan Remkes
