Bewoners verenigt in Actiegroep Loosduinseweg en Blauwe Pannenbuurt zijn fel tegen plannen van MS Vastgoed om 3 flats op een binnenterreintje tussen Loosduinseweg, Gaslaan en Lynckerstraat te bouwen. De Haagse Stadspartij eist opheldering.
Update: de vragen zijn beantwoord.
Haagse Stadspartij zet vraagtekens bij ontwikkelpraktijk in beschermd stadsgezicht
BEWONERS FEL TEGEN INGRIJPEND BOUWPLAN LOOSDUINSEWEG
De plannen van projectontwikkelaar MS Vastgoed en architect Bullhorst om maar liefst 92 studentenwoningen op een kwetsbaar binnenterrein tussen de Loosduinseweg, Gaslaan en Lynckerstraat te bouwen, lijken op de steun van de gemeente te kunnen rekenen. De bewoners verenigt in Actiegroep Loosduinseweg en Blauwe Pannenbuurt zijn fel tegen deze inbreuk op hun leefomgeving, en hebben geen goed woord over voor de manier waarop dit op het stadhuis geregeld lijkt te worden. De Haagse Stadspartij eist opheldering van het college.
Beschermd Stadsgezicht
Het ligt bepaald niet voor de hand om flats voor studenten te bouwen in een gebied met veel bedrijven en wat bovendien is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Bewoners mogen in dit gebied vanwege de strenge regels niet eens een dakterras van de gemeente verruimen. Maar MS Vastgoed zag hier mogelijkheden voor een ingrijpend bouwplan, verwierf diverse panden, zegde alle zittende bedrijven de huur op, en staat nog geen half jaar later alweer voor de tweede keer bij de Welstandscommissie, verzekerd van steun van de dienst DSO. De plannen van MS Vastgoed zijn getekend door architect Bullhorst, de voorzitter van de welstandscommissie,.
De Haagse Stadspartij zet grote vraagtekens bij deze gang van zaken. Joris Wijsmuller: “Stuitend hoe DSO de stad keer op keer aan projectontwikkelaars uitverkoopt, en de voorzitter van de welstandscommissie hier zijn geld mee verdient. Als dit dubieuze, moderne en veel te grote plan in dit buurtje mag landen, dan is het beschermde stadsgezicht in één klap om zeep geholpen. Zo mag je niet met de stad omgaan!”. Wijsmuller heeft bovendien bedenkingen bij de ontwikkelaar. “In de Raamstraat staan twee panden van MS Vastgoed alweer meer dan vijf jaar leeg en verloederd. Panden die indertijd van de gemeente voor een prikkie zijn gekocht, mét renovatieverplichting. 16 studentenwoningen zouden er komen, maar MS Vastgoed bouwt niet voor studenten, en komt zijn verplichtingen gewoon niet na.”
Verstoring leefklimaat
Voor de bewoners aan de Loosduinseweg betekent dit verdichtingsplan een ernstige inbreuk op hun leefomgeving. Naast het karakter van de buurt dreigt ook het evenwicht in het binnengebied verstoord te worden. Zeker voor de bewoners van de altijd drukke en lawaaiige Loosduinseweg is rust aan de achterzijde essentieel. Bovendien is er in dit oude arbeidersbuurtje veel behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte. Maar dit plan heeft geen enkele boodschap aan de belangen van de buurt. Wijsmuller: “Woonkazernes voor studenten horen hier absoluut niet thuis. Als het college haar verantwoordelijkheid niet neemt, moet de gemeenteraad de stekker uit dit misplaatste project trekken.”
Het beginselplan wordt woensdagmiddag 16 mei in de welstandscommissie behandeld. De Haagse Stadspartij heeft hierover schriftelijke vragen ingediend.
Boos over bouwplan
(De Posthoorn, 23 May 2012)
Den Haag – De plannen van projectontwikkelaar MS Vastgoed en architect Bullhorst om
maar liefst 92 studentenwoningen op een kwetsbaar binnenterrein tussen de
Loosduinseweg, Gaslaan en Lynckerstraat te bouwen, lijken op de steun van de
gemeente te kunnen rekenen.
De bewoners verenigt in Actiegroep Loosduinseweg en Blauwe Pannenbuurt zijn fel
tegen deze inbreuk op hun leefomgeving, en hebben geen goed woord over voor de
manier waarop dit op het stadhuis geregeld lijkt te worden. De Haagse Stadspartij
zet vraagtekens bij de gang van zaken en eist opheldering van het college.
Met name het bouwen in een gebied met veel bedrijven en dat staat aangemerkt als
beschermd stadsgezicht is een doorn in het oog van de bewoners.
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN van het raadslid de heer G.H.M. Wijsmuller
Den Haag, 19 juni 2012
Inzake: beginselplan Loosduinseweg en Gaslaan
(MS Vastgoed, architect Bullhorst)
Het raadslid G.H.M. Wijsmuller heeft op 15 mei 2012 een brief met daarin twaalf vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
Vorig jaar heeft MS Vastgoed de panden Loosduinseweg 615‐619 en Gaslaan 2a t/m 28A verworven; Loosduinseweg 615‐619 is een oude Mondriaan locatie met daarachter gelegen bedrijfsruimtes, en Gaslaan 2A‐28A zijn bedrijfsunits. MS Vastgoed heeft de huur van de bedrijven inmiddels opgezegd omdat men op het binnenterrein tussen de huizen van de Loosduinseweg en de Lynckertstraat maar liefst 92 studentenappartementen wil bouwen in de vorm van 3 flats en een lager vierde gebouw haaks hierop; de in totaal 4 gebouwen vormen één groot wooncomplex en zijn onderling verbonden door middel van loopbruggen. Dit voor de buurt zeer ingrijpende beginselplan komt aanstaande woensdag voor de tweede maal in de welstandscommissie aan de orde. Onder verwijzing naar artikel 38 van het reglement van orde ik het college de volgende vragen voor.
1. Is het college op de hoogte van het hiervoor omschreven beginselplan van architect Bullhorst? Zo ja, sinds wanneer?
Het college is vanaf 23 september 2011 op de hoogte van het beginselplan dat door MS Vastgoed is ingediend.
2. In de tekeningen van het beginselplan zijn contouren te zien van een eventuele uitbreiding. Hoeveel studentenwoningen zijn het in totaal wanneer deze uitbreiding gerealiseerd wordt?
Het beginselplan bevat het voornemen voor de realisatie van 92 studentenwoningen. Er is tot op heden geen uitbreiding bekend.
3. Wat vind het college van het feit dat de architect bij de enige, zeer beperkte bijeenkomst voor de buurt op 25 april jl., waarin een korte toelichting op de plannen werd gegeven, op vragen over de procedure bij de welstand geen informatie geeft terwijl hij nota bene zelf voorzitter is van de welstandscommissie?
Aangezien het geen gemeentelijk initiatief betreft, ligt de communicatie in handen van de ontwikkelaar.
4. Klopt het dat bij de behandeling in de welstandscommissie een week later op 2 mei j.l. DSO heeft aangegeven dat de voorgestelde massa akkoord wordt bevonden? Zo ja, op basis van welke stukken is dan gebaseerd dat de massa ‘passend in de context’ zou zijn, en berust dit op bestuurlijke goedkeuring?
Ja, dat klopt. Het akkoord is gebaseerd op het advies van DSO/Stedenbouw. De advisering van DSO/Stedenbouw past binnen het mandaat van DSO.
5. Kan het college bevestigen dat dit gebied is aangewezen als Rijksbeschermd stadsgezicht? Zo ja, hoe beoordeelt het college het gegeven dat het hoogste punt van de geplande studentenflats minimaal 2 tot ruim 10 meter hoger is dan de omliggende bebouwing, en deze modernistische, detonerende studentenflats het beschermde stadsgezicht zullen domineren?
Nee. Het gebied is niet aangewezen als Rijksbeschermd stadsgezicht, wel als gemeentelijk beschermd stadsgezicht. De in de directe nabijheid van dit beginselplan gelegen beschermenswaardige buurt (de ‘blauwe pannenbuurt’, gelegen tussen Rottermont-, Lyncker- en Hondiusstraat (telkens beide straatzijden) en Gaslaan (zuidelijke straatwand)) is niet aangewezen als beschermenswaardig vanwege de ruimtelijke kwaliteit van de buurt, maar vanwege de sociaal-historische waarde. Het college beoordeelt de voorgestelde bouwvolumes uit het beginselplan dan ook als niet bedreigend voor de sociaal-historische waarde van de blauwe pannenbuurt.
6. Voor het plan moeten meerdere panden worden gesloopt, waaronder een bijzonder en monumentaal pakhuis op het binnenterrein. Heeft er historisch onderzoek plaatsgevonden? Zo nee, waarom niet?
Ja, er heeft historisch onderzoek plaatsgevonden. In het kader van het Monumenten Inventarisatie project (MIP) uit 1990 is o.a. het Regentesse-Valkenboskwartier onderzocht op architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten. Als gevolg daarvan heeft het Regentesse-Valkenboskwartier later de status van gemeentelijk beschermd stadsgezicht gekregen. Het genoemde”bijzonder en monumentaal”pakhuis is bij deze inventarisatie niet als zodanig door de onderzoekers op- of aangemerkt. Voor het college heeft het betreffende pand dan ook geen bijzondere of monumentale betekenis.
7. Kan het college bevestigen dat er in dit gebied veel behoefte is aan kleinschalige bedrijfsruimte, en in het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt voor dit gebied geldt dat een zekere menging van wonen en werken behouden moet blijven, eventuele sloop van bedrijfsruimte in het gebied zelf gecompenseerd moet worden, en de strook aan de Loosduinseweg tussen Gaslaan en Regentesselaan in beginsel geschikt is voor bedrijven uit milieucategorie 2? Zo ja, hoe is dit volgens het college te rijmen met het plan om juist in de strook langs de Loosduinseweg kleinschalige bedrijvigheid zonder enige compensatie volledig in te ruilen voor wonen?
Ja, in de hele stad is behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte. Dit hoeft niet per definitie in de directe omgeving van de bedrijfsruimtezoeker te zijn. Het uitgangspunt van het bestemmingsplan is het mengen van wonen en werken, hetgeen ook terug te zien is in de directe omgeving. Ja er zijn compensatielocaties door de hele stad. De strook langs de Loosduinseweg valt buiten de beginselaanvraag.
8. Hoe verklaart het college dat een ontwikkelaar vastgoed verwerft in een kwetsbaar en beschermd gebied met de bedoeling hier een ingrijpend plan te realiseren, en beginselplan Loosduinseweg en Gaslaan (MS Vastgoed, architect Bullhorst) ondanks het feit dat dit gebied niet binnen de gemeentelijke verdichtings of studentenplannen valt tóch op medewerking bij DSO blijkt te kunnen rekenen, terwijl bewoners vanwege de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht van de gemeente nog niet eens een terras aan de achterzijde van hun woning mogen verruimen?
Wij delen de mening niet dat er sprake is van een ingrijpend plan in een kwetsbaar gebied. Wij zijn van mening dat het realiseren van studentenwoningen op deze lokatie, mits zorgvuldig ingepast en ontworpen, geen afbreuk doet aan het beschermd stadsgezicht. (zie ook beantwoording vraag 5).
9. De Loosduinseweg is een hoofdverkeersweg met zeer veel vracht‐ en autoverkeer, trams en (sirenes van) hulpdiensten. Door de drukte zowel overdag en ’s nachts slapen de bewoners allemaal aan de achterzijde, maar zij vrezen nu dat door het verdichtingsplan voor het binnenterrein hun rust ook daar verstoord gaat worden. Hoe beoordeelt het college deze dreigende verstoring voor de bewoners?
De door u genoemde verstoring achten wij niet als dreigend. Wij gaan er van uit dat het verdichtingsplan voor wat betreft de leefbaarheid binnen algemeen maatschappelijk geaccepteerde normen voor het wonen blijft. Bij een woonlocatie als de Loosduinseweg is per definitie sprake van een stedelijke woonomgeving met de bijhorende invloeden vanuit de omgeving.
10. De bewoners verenigt in actiegroep Loosduinseweg en de Blauwe Pannenbuurt zijn fel tegen dit ingrijpende plan in een kwetsbare en dichtbevolkte buurt. Waarom neemt de gemeente geen enkel initiatief om de bewoners bij het planproces te betrekken zodat zij in ieder geval hun belangen goed kunnen behartigen, terwijl er ambtelijk wel wordt geïnvesteerd in overleg met de ontwikkelaar?
Het betreft tot op heden een nog in behandeling zijnd beginselplan, voortkomend uit particulier initiatief. Thans toetst de gemeente slechts of met het initiatief in beginsel kan worden ingestemd . Omdat het geen gemeentelijk initiatief is, ligt de communicatie in handen van de ontwikkelaar.
11. De panden Raamstraat 41 en 43 zijn eind 2007 met renovatieverplichting door de gemeente verkocht voor een bedrag van 185.000 euro ver onder de marktwaarde – en eind 2009 zonder dat er ook maar iets was opgeknapt voor 400.000 euro doorverkocht aan MS Vastgoed. De onderhandse verkoop en doorverkoop met forse prijsstijging leidde tot diverse vragen vanuit de raad. Het college legitimeerde de transactie destijds door er op te wijzen dat er 16 studentenwoningen gerealiseerd zouden worden, en dat de renovatieverplichting bij doorverkoop in de leveringsakte moest worden opgenomen. Maar anno 2012 zijn de panden aan de Raamstraat nog altijd niet opgeknapt en de studentenwoningen dus niet gerealiseerd. Is MS Vastgoed volgens het college een betrouwbare partij voor het realiseren van studentenwoningen? Zo ja, kunt u toelichten waarop dit vertrouwen gebaseerd?
Het College ziet geen aanleiding om de betrouwbaarheid van de initiatiefnemer in twijfel te trekken Op 24 mei 2011 is een omgevingsvergunning verleend voor het veranderen en vergroten van het magazijn Raamstraat 41 en de eengezinswoning met bedrijfsruimte Raamstraat 43 tot zestien studentenwoningen. De uitvoering van deze vergunning is in mei 2012 gestart.
12. Is het college, indien men ondanks alles dit dubieuze plan toch wil blijven doorzetten, bereid om eerst dit voornemen aan de raad ter goedkeuring voor te leggen? Zo nee, waarom niet?
Nee. De behandeling van dit beginselplan is een bevoegdheid van het College.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de locoburgemeester,
Annet Bertram Marnix Norder
Reacties:
1. Op 2012-05-21 21:15:43 schreef G.Deckzeijl:
En iedereen (buiten een sterk toenemend aantal uitzonderingen) is weer in diepe slaap verzonken.
http://www.amsterdampost.nl/kabinet-negeert-eis-wilders/#comment-70347
TIJD VOOR ACTIE, MENSEN, ’t is mooi geweest.
Laat uw stem HOREN, niet alleen nu, maar ook op 12-9…!!!!!
Mail de PLAT, daar op het Binnenhof…!!!!