Het rampzalige en onzekere plan voor de Scheveningse haven gaat de gemeente minstens 30 miljoen euro kosten. Dat heeft de Haagse Stadspartij berekend. De verliezen kunnen echter nog veel verder oplopen.
Lachende derde is de ontwikkelcombinatie ASR/Malherbe die 375 dure woningen wil gaan bouwen op een van de mooiste lokaties in de stad. Fractievoorzitter Joris Wijsmuller is onthutst: “De beloftes van ASR/Malherbe om het hele gebied integraal te ontwikkelen blijken niets waard te zijn geweest. De grondbieding die zij in 2008 hebben gedaan is van tafel en uiteindelijk realiseren zij maar 16% van het totale programma. Het beloofde museum (een geschenk aan de stad) komt er niet, ze realiseren 0% van de beloofde 20% sociale woningbouw en ze hebben zich teruggetrokken uit het Vispact.” Wat de Haagse Stadspartij betreft breekt de gemeente met deze projectontwikkelaars. Wijsmuller: “Ik vrees dat ASR en Malherbe de beste grond in de haven voor een dumpprijs in de schoot geworpen krijgen, terwijl de gemeente moet bloeden. Dat is de omgekeerde wereld en niet uit te leggen aan de bevolking. Ik eis dat het college daar snel opheldering over verschaft en heb schriftelijke vragen gesteld”.
HSP: Haven rampenplan
(Telegraaf, 24 Apr 2012)
De grootscheepse plannen voor de Scheveningse haven van PvdA-wethouder Marnix Norder (Stadsontwikkeling) gaan de schatkist van Den Haag minstens 30 miljoen euro kosten. Dat stelt de Haagse Stadspartij (HSP).
HSP-voorman Joris Wijsmuller heeft grote bedenkingen bij de grondopbrengsten en
baalt van ontwikkelcombinatie ASR/Malherbe. “Door de economische crisis zijn de
oorspronkelijke plannen totaal uitgekleed, ze halen de krenten uit de pap. Het plan
gaat nu de belastingbetaler een vermogen kosten, terwijl de ontwikkelaars er goed
aan verdienen”, aldus Wijsmuller.
Wethouder Norder reageert boos: “Dat klopt niet, naar alle partijen worden
marktconforme tarieven gehanteerd.” HSP eist opheldering.
BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE VRAGEN
van het raadslid G.H.M. Wijsmuller
Den Haag, 22 mei 2012
Inzake: projectdocument Scheveningen Haven
Het raadslid de heer G.H.M. Wijsmuller heeft op 25 april 2012 een brief met daarin 15 vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht.
Overeenkomstig artikel 38 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.
Onderstaand treft u aan de gestelde vragen door de heer G.H.M Wijsmuller en de beantwoording daarvan. De beantwoording van de vragen 5, 11 en 13 is opgenomen in de geheime bijlage.
Naar aanleiding van de bespreking van het Projectdocument Scheveningen Haven en ter voorbereiding van de behandeling in de tweede termijn heb ik, onder verwijzing naar artikel 38 van het reglement van orde, de volgende vragen voor het college.
1. Door de gemeente is destijds een ontwikkelcompetitie uitgeschreven met een competitiereglement waarin precies omschreven staat waaraan de inzendingen moesten voldoen en op welke wijze en door wie de inzendingen beoordeeld zouden worden. In de competitie waren drie elementen betrokken:
– een bod op de grond uitgesplitst per functie;
– een inzicht in de geraamde bouwkosten als indicatie voor de beoogde kwaliteit;
– een extra programmatische bijdrage die inzicht geeft in de meerwaarde van de betreffende ontwikkelcombinatie voor het gebied.
In de eindbeoordeling scoorde het voorstel van ING/Fortis/Malherbe als beste. In de hierna tussen partijen afgesloten Samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen om de Nota van Uitgangspunten uit te werken tot haalbare en aanvaardbare plannen. Kan het college bevestigen dat deze doelstelling binnen de looptijd van de overeenkomst is bereikt? Zo nee, waarom niet?
Nee, de samenwerkingsovereenkomst die door het college met ING/Fortis/Malherbe is gesloten op 5 november 2009 had een looptijd tot 1 oktober 2010, met de mogelijkheid tot verlenging. Vanwege het feit dat het uitwerken van de visie van Busquets (NvU) naar de huidige marktomstandigheden meer tijd heeft gekost dan verwacht is de samenwerkingsovereenkomst verlengd tot 1 juni 2011. Het thans voorliggende stedenbouwkundige plan is in onderlinge samenwerking tot stand gekomen en is zowel haalhaar als aanvaardbaar.
2. Is het juist dat het college bij de keuze voor ING/Fortis/Malherbe er van uitging dat dit
consortium garant kon staan voor de hele ontwikkeling van het gebied zoals beschreven in het Masterplan? Zo nee, waarom niet?
Het college ging er van uit dat alle aan de competitie deelnemende combinaties in staat waren tot ontwikkeling van het gehele gebied, dus ook ING/Fortis/Malherbe.
3. In hoeverre wijkt de huidige geraamde grondopbrengst van het plan af van het bod van het winnende consortium van destijds?
Dit is niet te bepalen, omdat de bieding destijds nog nadere uitwerking behoefde en er diverse voorwaarden aan de bieding waren gesteld. Bij de uitwerking zijn de risico’s verminderd en enkele wijzigingen in het plan aangebracht (en bekend). Op basis hiervan zijn financiële afspraken gemaakt.
4. Idem m.b.t. de geraamde bouwkosten?
De thans in de berekeningen gehanteerde bouwkosten zijn vergelijkbaar met de in 2008 gehanteerde bouwkosten.
5. Idem m.b.t. de extra programmatische bijdrage ( ook wel geschenk aan de stad genoemd)?
Zie vertrouwelijke bijlage.
6. In het Voorstel van het college inzake de Nota van Uitgangspunten Planontwikkeling
Scheveningen-Havens is vastgelegd de gebruikelijke 30% sociale huur anders over de projecten in Scheveningen te verdelen. Het verlagen van het percentage sociale huur in Scheveningen-Havens naar 20% wordt gecompenseerd binnen het masterplan Scheveningen-Kust, zodat voor geheel Scheveningen nog steeds 30% sociale huur wordt gerealiseerd. Kan het college aangeven waar precies deze compensatie plaats zal vinden?
De bedoelde compensatie volgens het masterplan zal plaatsvinden bij de herstructurering van het Havenkwartier Noord. Volgens het IpSO 2010 is dat getemporiseerd, maar de ambities uit het masterplan zijn onveranderd.
7. Kan het college ook aangeven hoe de financiële consequenties van compensatie van de sociale huur gedekt worden? Zo nee, waarom niet?
Onduidelijk is welke consequenties hier precies worden bedoeld. Voor de grondwaarde t.b.v. sociale woningen wordt de normgrondprijs gehanteerd conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid. De gemeente is niet voornemens op enige andere wijze financieel bij te dragen aan de ontwikkeling van sociale huurwoningen.
8. Van de geplande 700 woningen komen er 375 voor rekening van de combinatie ASR Vastgoed Ontwikkeling en Malherbe, en van 100.000m2 niet-woonruinmte realiseren ASR/Malherbe 16.000m2. Dit betekent dat ASR/Malherbe slechts 16% van het totale commerciële programma zal ontwikkelen. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?
Dit is niet juist. In totaal zijn er vooralsnog 652 woningen gepland waarvan ASR er 379 zal ontwikkelen. Dit is circa 58%. Het overige nieuwe commerciële programma, inclusief museum, strandgerelateerde leisure en hotels, bedraagt circa 74.000 m2 bvo. ASR zal hiervan 16.600 m2 voor haar rekening nemen, te weten circa 22%.
9. Hoe moet de ontwikkelingsvorm tussen gemeente en ASR/Malherbe worden gedefinieerd? Is sprake van publieke, private of publiek-private gebiedsontwikkeling?
Er is sprake van een publiek-private samenwerking op basis van een volledig publieke grondexploitatie.
10. In het collegebesluit d.d. 17 februari 2012 is o.a. het volgende vastgelegd: Overeenstemming met ASR VO en Malherbe Vastgoed is bereikt over een concept-realisatieovereenkomst aangaande de uitgifte en realisatie van de bouwblokken 3,4, en 6. Is hiermee sprake van een bouwplicht? Zo nee, waarom niet?
Nee, hiermee is sprake van een plicht tot grondafname. Het opleggen van een bouwplicht verdraagt zich slecht met wet- en regelgeving omtrent aanbesteding.
11. Is met ASR/Malherbe bij het opzeggen/ontbinden van de overeenkomst een terugleverplicht overeengekomen? Zo nee, waarom niet?
Zie vertrouwelijke bijlage.
12. Bij de onderhandelingen met Malherbe/ASR over de grondprijzen is volgens het college de Grondprijzenbrief 2012 gehanteerd. Is daarbij gewerkt met grondquotes met betrekking tot de woningen ? Zo nee, waarom niet?
Zoals gesteld in de Grondprijzenbrief 2012 is het uitgangspunt bij gronduitgifte in Den Haag de residuele rekenmethodiek. De in de grondprijzenbrief genoemde quotes zijn op basis van ervaringsregels afgeleid van de residuele rekenmethodiek en worden, zoals in de grondprijzenbrief gesteld, met name gebruikt in beginstadia van planvorming. Derhalve zijn, conform ons beleid, geen grondquotes gehanteerd.
13. Kan het college gespecificeerd aangeven wat de prijsklasse(n) wordt van de door ASR/Malherbe te bouwen woningen en commerciële ruimte? Zo nee, waarom niet?
Zie vertrouwelijke bijlage.
14. In de Reserve Grote Projecten is 29,9 miljoen gereserveerd voor de ontwikkeling van de haven. Het negatieve saldo van de grondexploitatie van 12,5 miljoen (netto contante waarde per 1-1-2012) wordt hieruit gedekt. Daarnaast wordt 17,4 miljoen gereserveerd voor zaken die niet in de grondexploitatie zijn opgenomen, maar wel noodzakelijk zijn voor het stedenbouwkundig plan. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?
Dit is juist. € 12,5 mln. afdekking negatieve saldo grondexploitatie. De resterende € 17,4 mln. bestaat uit bijdrage eerste haven (€ 7,3 mln. incl. bijdrage DSB) en € 10,7 mln. in het MIP voor infrastructuur kades Derde Haven.
15. Hoe is het mogelijk dat bij gebiedsontwikkeling van dergelijke lucratieve locaties toch zo’n 30 miljoen verlies wordt geleden dat door de belastingbetaler moet worden opgebracht, terwijl ASR/Malherbe waarschijnlijk grote winst maken als de woningen en commerciële ruimtes worden verkocht?
De grondwaardeberekeningen tonen aan dat deze ontwikkeling voor ASR/Malherbe een marktconform profiel kent ten aanzien van risico en winst. Het is niet de verwachting dat van een andere partij een beter bod kan worden verkregen.
Het verlies in de grondexploitatieberekening is het saldo tussen kosten en opbrengsten. De kosten zijn hoog, met name in verband met kostbare ingrepen, zoals de aanleg en het herstel van kademuren en de ontsluiting van de Houtrustweg.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de burgemeester,
mw. A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen
Reacties:
1. Op 2012-04-24 00:43:30 schreef Jan:
Ik ben blij met de vragen maar wat is het HSP doel? Dat er iets moet en gewenst is te gebeuren zijn we eens. Huidige plannen van tafel en meer samenspraak en inspraak ook eens! Maar wat en waar moeten we heen?
Graag een visie gevraagd. Groet van een Scheveninger 😉
2. Op 2012-04-24 02:56:34 schreef Politbureau:
Uit het partijprogramma:
De Scheveningse havens hebben ook een toeristische aantrekkingskracht, maar moeten vooral bestemd blijven voor de visserij, kleinschalige cultuur en de zeevaart. Geen demping van de Derde Haven voor een parkeergarage en woningbouw. Integendeel, de Derde Haven kan uitgebreid worden met een havenarm op het Norfolkterrein.
De Haagse Stadspartij pleit voor Rust aan de Kust! Scheveningen is al druk genoeg rond de Boulevard en de Haven moet haven blijven. Het Zuiderstrand en het Noorderstrand houden het vrije uitzicht op zee en moeten op de lijst van beschermd cultuur- en natuurhistorisch landschap, zodat bebouwing wordt uitgesloten.
Geen verstedelijking van Scheveningen Haven en het Zuiderstrand.
Het verbeteren van de vaarverbinding van de Vliet naar Scheveningen moet onderzocht worden.
Ook de surfcultuur in Scheveningen verdient verdere ondersteuning.