Debacle sociale woningen in Spuikwartier roept veel vragen op

7 juni 2019

InPeter Bos, Schriftelijke vragen, Wonen & stedenbouw

De Haagse Stadspartij, PvdA en Partij voor de Dieren hebben het Haagse college van b&w om opheldering gevraagd over het schrappen van sociale woningbouw in de hoogbouw van het Spuikwartier. Met maar liefst 61 vragen hierover willen de raadsfracties precies weten hoe dit heeft kunnen gebeuren. Zeker nu in de toekomst veel sociale woningen in hoogbouw gerealiseerd moeten worden wordt gevreesd dat deze plannen vaker geschrapt gaan worden.

Het bouwconcern Volker Wessels dat ook het OCC bouwt in het Spuikwartier is onder de bouw van de sociale woningen uit gekomen door te stellen dat de kostprijs was opgelopen tot 280.000 euro per woning. En daarmee haakten ook de corporaties af die de woningen zouden gaan verhuren. De bouw van 88 sociale woningen was onderdeel van het programma voor de drie torens die in het Spuikwartier onder de naam Sonate gebouwd worden. De kwestie werd onlangs besproken in de raadscommissie waar wethouder Revis de gang van zaken verdedigde. De drie partijen nemen hier geen genoegen mee.

Peter Bos, raadslid van de Haagse Stadspartij: “Er zou sprake zijn van hoge kosten vanwege de funderingsconstructie en sterk gestegen bouwprijzen, maar daar heb ik grote twijfels over. Laat het college maar aantonen hoe het precies zit, het verhaal van Revis rammelt”.

Martijn Balster (PvdA): “Als projectontwikkelaars zo makkelijk onder afspraken uit kunnen dan wordt er straks geen enkele sociale woning meer gebouwd, terwijl we een enorm tekort hebben”.

Robert Barker (PvdD): “Het klopt dat de bouwprijzen gestegen zijn, maar de bedragen die genoemd worden zijn absurd. Elke keer buigt het college voor projectontwikkelaars in plaats van ze aan hun afspraken te houden”.

Inmiddels is er een reactie gekomen van de burgemeester: “De raadsleden de heren Bos, Balster en Barker hebben op 6 juni 2019 een brief met daarin eenenzestig
vragen aan de voorzitter van de gemeenteraad gericht. Overeenkomstig artikel 30 van het reglement van orde voor vergaderingen en andere werkzaamheden
van de raad, beantwoordt het college deze vragen als volgt.

Gezien de omvang en de aard van de vragen is bij deze beantwoording schriftelijke vragen twee bijlagen opgenomen. Een groot deel van de vragen hebben een antwoord met een vertrouwelijk karakter. Deze antwoorden zijn opgenomen in bijlage 2. De antwoorden op de overige vragen zijn
opgenomen in bijlage 1. In de beantwoording is de nummering van de vraagstellers aangehouden. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.
Het college van burgemeester en wethouders,
de wnd. secretaris, de burgemeester,
Dineke ten Hoorn Boer Pauline Krikke

Sonate bijlage 1

Schriftelijke vragen: Sonate

Indiener: Peter Bos, Martijn Balster, Robert Barker

Datum: 5 juni 2019Aan de voorzitter van de gemeenteraad,

Het Spuikwartier is het hart van de stad en moet een levendig en aantrekkelijk gebied worden voor alle Hagenaars. Daarvoor is de keuze om het Spuiplein te behouden van belang en ook de keuze om in het commerciële programma 88 sociale woningen te realiseren. Door dit laatste heeft het college een streep gehaald waardoor de 88 sociale woningen er niet dreigen te komen. Gesteld wordt dat sociale woningen hier niet te realiseren zijn omdat drie Haagse woningcorporaties de 88 woningen niet willen overnemen tegen de aangeboden prijs. Hierover stellen wij overeenkomstig artikel 30 van het Reglement van orde de volgende schriftelijke vragen:

1. In de beantwoording van technische vraag nr. 83 m.b.t. de kwartaalrapportage Q3 van 2017 (RIS 298430) stelde het college het volgende m.b.t. het woningbouwprogramma: Toren A: De maatvoering van de marktwoningen van toren A is gemiddeld 61 m2 GBO met een gemiddelde huur van € 1.037. Het gaat daarbij om 44% van de woningen. Daarnaast omvat toren A woningen onder de € 711. De kleinste woningen in toren A zijn 52 m2 GBO met een huur van € 884. Toren B: De maatvoering van de marktwoningen van toren B is gemiddeld 70 m2 GBO met een gemiddelde huur van € 1.190. De kleinste marktwoningen van toren B zijn 48 m2 GBO met een huur van € 816. Toren C: De maatvoering van de marktwoningen van toren C is gemiddeld 100 m2 GBO met een gemiddelde huur van € 1.700.Hoe ziet het meest actuele woningbouwprogramma van Sonate er op dit moment per toren uit?

2. In 2016 is met ontwikkelaar Heijmans overeengekomen dat er 88 sociale woningen zouden komen in het Spuikwartier. Dit was onderdeel van een ontwikkelings- en uitgifteovereenkomst tussen gemeente en Heijmans m.b.t. het Spuikwartier. Als bijlage bij deze overeenkomst zit een bieding van Heijmans. Met welke bedrag voor een sociale woning in het Spuikwartier is in 2016 gerekend door ontwikkelaar Heijmans volgens deze bieding?

3. Tijdens de bespreking van de brief over Sonate (RIS301595) in de commissie Ruimte stelde de wethouder SWS dat de woningen uiteindelijk zijn aangeboden aan de corporaties voor de kostprijs, te weten een bedrag van 280.000,- euro per woning. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

4. Was het aanbieden tegen de kostprijs contractueel overeengekomen met Heijmans en later Volker Wessels? Zo nee, waarom niet?

5. Volker Wessels kan nu over het volledige woningbouwprogramma winst incasseren. Hoe groot is het financiële voordeel voor Volker Wessels door het vervallen van de sociale woningbouw?

6. Heeft het college aan Volker Wessels gevraagd om compensatie te bieden voor het vervallen van de sociale woningen in het Spuikwartier? Zo ja, hoe? En zo nee, waarom niet?

7. Wat is de gemiddelde kostprijs van een nieuwe sociale woning op dit moment?

8. Wat verstaat het college precies onder kostprijs? Zijn dat de bouwkosten of de stichtingskosten, en is dat inclusief of exclusief de grondprijs?

9. Hoe is de kostprijs van 280.000 euro precies berekend, kan het college daar een specificatie van geven? Zo nee, waarom niet?

10. Hoe staat de kostprijs in verhouding tot de verwachte marktwaarde van deze woningen? Vindt het college 280.000 euro een redelijke kostprijs mede gegeven de marktwaarde?

11. Heeft het college een second opinion of een andere onafhankelijke toets gedaan of de kostprijs juist is berekend? Zo ja, hoe? En zo nee, waarom niet?

12. Waarom zijn de 88 sociale woningen niet ook aan andere in Den Haag actieve corporaties (bijv. Arcade en RijswijkWonen) aangeboden of aan corporaties buiten Den Haag?

13. De hoge kostprijs ligt volgens het college aan de complexiteit van de ontwikkeling, door “het maken van een kostbare funderingsconstructie (..) in combinatie met de excessief gestegen bouwprijzen”. Welke ontwikkeling wordt precies bedoeld?

14. Om welke funderingsconstructie gaat het hier precies?

15. Hoe kostbaar is de funderingsconstructie precies?

16. Gaat het hier sec over de funderingsconstructie van de toren waarin de sociale woningen waren voorzien? Zo nee, waarom niet?

17. Hoe zijn of worden alle gebouwen binnen het grondexploitatiegebied Spuikwartier precies gefundeerd en wat zijn de funderingskosten per gebouw?

18. Hoe kostbaar is de funderingsconstructie voor Toren A precies?

19. Hoe kostbaar is de funderingsconstructie voor Toren B precies?

20. Hoe kostbaar is de funderingsconstructie voor Toren C precies?

21. Hoe kostbaar is de funderingsconstructie voor het OCC precies?

22. In eerste instantie zouden de sociale woningen gebouwd worden in Toren C. Later is dat gewijzigd in Toren A. Wat is daarvan de reden?

23. Is het juist dat onder Toren B geen parkeergarage is gesitueerd en daar geen complexe funderingsproblemen spelen? Zo nee, waarom niet?

24. Waarom is niet overwogen om de sociale woningen alsnog in Toren C of eventueel in Toren B te situeren?

25. Zijn de kosten van de funderingsconstructie evenredig verdisconteerd in de kostprijs van alle onderdelen van het bouwprogramma van Sonate? Zo ja, hoe? En zo nee, waarom niet?

26. In het projectdocument voor het OCC (RIS 292663) is bepaald dat er als onderdeel van het OCC een parkeergarage moet worden gerealiseerd van 280 openbare plaatsen. Daartoe wordt de bestaande Spui Centre garage aangepast, alsmede de toeritten naar de parkeergarage. Dit is onderdeel van het DBM-contract van Cadanz. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

27. Wat is de huidige stand van de geraamde kosten en opbrengsten van deze garage en hoe is dat verwerkt in de grondexploitatie Spuikwartier?

28. Hoe verhoudt de actuele raming van de kosten en opbrengsten van deze garage zich tot de oorspronkelijke ramingen en welke verschillen komen voor rekening van de gemeente?

29. Ook de Turfmarktgarage wordt in het kader van de herontwikkeling van het Spuikwartier verbouwd. Welke partijen hebben de opdracht gekregen om deze garage te verbouwen en welke contracten zijn hiervoor afgesloten en met wie?

30. Wat is de huidige stand van de geraamde kosten en opbrengsten van deze garage en hoe is dat verwerkt in de grondexploitatie Spuikwartier?

31. Hoe verhoudt de actuele raming van de kosten en opbrengsten van deze garage zich tot de oorspronkelijke ramingen en welke verschillen komen voor rekening van de gemeente?

32. Volgens de GRIP-rapportage over het Spuikwartier d.d. 8 februari 2016 (bijlage bij RIS292663) waren er toen al wijzigingen in de investeringen “door toevoeging van het versterken van het dak van de Turfmarktgarage”. Om welke wijzigingen gaat het hier, voor welke bedragen en voor wiens rekening kwamen deze investeringen ?

33. In 2016 is tussen de gemeente en Heijmans een 2e allonge gesloten m.b.t. de verdere ontwikkeling van het Spuikwartier. Onderdeel van de allonge was een overeengekomen grondprijs. Als bijlage bij deze overeenkomst zit een bieding van Heijmans. Is de overeengekomen grondprijs conform het grondbod van Heijmans? Zo nee, waarom niet?

34. Heeft Heijmans bij de totstandkoming van het grondbod, danwel de onderhandelingen over de grondprijs aangegeven dat rekening moest worden gehouden met extra bouwkosten i.v.m. de fundering of de constructie van de toren, danwel de parkeergarages? Zo nee, waarom niet? En zo ja, met welke bedragen diende volgens Heijmans rekening te worden gehouden en hoe is dat contractueel vastgelegd?

35. Is het juist dat tijdens de onderhandelingen met Heijmans en de overname van het contract door Volker Wessels al bekend was dat er rekening gehouden moest worden met extra bouwkosten vanwege de fundering en dat dit is verdisconteerd in het grondbod? Zo nee, waarom niet?

36. In 2016 heeft Volker Wessels het contract van Heijmans overgenomen. Heeft Volker Wessels een bedrag aan Heijmans betaald of een andere tegenprestatie ontvangen m.b.t. de overname van het contract? Zo nee, waarom niet?

37. Is bij de overname van het contract door Volker Wessels een andere grondprijs overeengekomen met de gemeente? Zo nee, waarom niet?

38. Ook in de 3e kwartaalrapportage 2017 d.d. 31 oktober 2017 (RIS298243) over het Spuikwartier staat dat de gemeente al eerder heeft meegewerkt aan het oplossen van de funderingsconstructie: nl. door toe te staan dat het verlies aan parkeerplaatsen elders gecompenseerd mag worden, en door de lagere opbrengsten in de GREX (door het verlies aan parkeerplaatsen) voor haar rekening te nemen. Het bleek volgens Sonate erg lastig om de funderingsconstructie van de toren tussen het OCC en het Wijnhavenkwartier (toren A) door de keldervloer van de Turfmarktgarage te bouwen. Hiervoor heeft Sonate een alternatief constructieprincipe gepresenteerd waarbij op laag -1 een nieuw parkeerveld ontstaat. Het verlies aan parkeerplekken in het deel van de Turfmarktgarage onder toren A wordt hierdoor beperkt tot 30-40. Dit verlies aan parkeerplekken wordt door Sonate gecompenseerd door parkeerplekken in de Turfmarktgarage onder het Wijnhavenkwartier te verwerven en aan het programma toe te voegen. Daarbij wordt gestreefd naar een integrale exploitatie van de parkeergarages. Waarbij de gemeente een inspanning heeft om een integrale exploitatie tot stand te brengen. Dit leidde ook tot een herziening van de GREX, want minder parkeerplaatsen betekent minder grondopbrengsten. Is dit juist? En zo ja, hoeveel minder grondopbrengsten zijn hierdoor ontstaan? Zo nee, waarom niet?

39. In de beantwoording van technische vraag 226 m.b.t. de kwartaalrapportage Q3 van 2017 (RIS 298430) stelde het college dat er aanvullende afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de parkeeroplossing onder toren A en de verdeling van de risico’s in de uitvoering en dat er nieuwe afspraken zijn gemaakt met betrekking tot indexering en fasering. Kan het college exact aangeven welke aanvullende afspraken zijn gemaakt en hoe en welke risico’s in de uitvoering zijn verdeeld en met wie?

40. De hoge vraagprijs van de sociale woningen ligt volgens het college niet alleen aan de kostbare funderingsconstructie, maar ook aan “de excessief gestegen bouwprijzen”. Kan het college aangeven hoe de bouwkosten zijn gestegen sinds de 2e allonge in 2016 met Heijmans is afgesloten?

41. Volgens de “Staat van de volkshuisvesting” van mei 2018 van minister Ollogren zijn in 2018 de prijzen per vierkante meter van gestapelde bouw 22 procent hoger in vergelijking met 2016. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

42. Hoe verhoudt zich de stijging volgens de “Staat van de volkshuisvesting” tot de stijging van de bouwkosten van de Sonatewoningen in de periode 2016 tot 2018?

43. Wat gebeurt er met de 1 miljoen uit het potje voor sociale woningen dat is ingezet voor het Sonateplan?

44. Hoeveel woningen met welke grootte en welke VON-, danwel huurprijs komen er in de plaats van de 88 sociale woningen in het Spuikwartier?

45. Het college stelt dat de sociale woningen elders gecompenseerd kunnen worden. Gaat Sonate cq. VolkerWessels dat doen? Zo nee, waarom niet?

46. De locaties die als alternatief genoemd worden zijn de Zwetstraat en de Van Maanenkade. Deze twee locaties zijn niet in de binnenstad. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

47. Is het juist dat de alternatieve locaties al veel eerder in beeld waren en derhalve niet kunnen gelden als compensatie voor de 88 sociale woningen in het Spuikwartier? Zo nee, waarom niet?

48. Wat kost de bouw van een sociale woning in de Zwetstraat en de van Maanenkade en welke garanties zijn er dat deze woningen ook echt gebouwd gaan worden en sociaal blijven?

49. Vergeleken met de kwartaalrapportage van 31 oktober 2017 zijn er nu 32 minder woningen voorzien in de plannen. Is dit juist? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is hiervan de reden en wat betekent deze vermindering voor de grondexploitatie?

50. Ook als het gaat om de commerciële ruimte en de parkeerplaatsen lijkt er sprake te zijn van een kleiner programma t.o.v. de kwartaalrapportage van 31 oktober 2017. Is dit juist? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is hiervan de reden en wat betekent deze vermindering voor de grondexploitatie?

51. VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland BV heeft in 2016 het contract overgenomen van Heijmans om de gebiedsontwikkeling van het Spuikwartier uit te voeren. Het college is hiermee destijds akkoord gegaan omdat deze contractovername “zicht biedt op een snellere realisatie van het commerciële programma door een efficiëntere bouwlogistiek”. Is dit juist? Zo nee, waarom niet?

52. Kan het college aangeven welke versnelling er is opgetreden door de contractovername?

53. In de GRIP-rapportage behorend bij het Halfjaarbericht 2018 (RIS300605) valt te lezen dat het saldo van de grondexploitatie is gewijzigd. De wijziging heeft grotendeels betrekking op meerkosten voor het verbouwen van de Turfmarktgarage omdat maatregelen getroffen moeten worden tegen het opdrijven van de bak. Daarnaast is sprake van meerkosten om bouwrijpe grond aan Cadanz te kunnen leveren en tenslotte is er sprake van minder opbrengsten als gevolg van het besluit van de gewijzigde openingstijden van de Stadshuisgarage. Kan het college deze drie zaken nader verantwoorden, zowel inhoudelijk als in geld? Zo nee, waarom niet?

54. Daarnaast is volgens deze GRIP-rapportage een risico opgenomen met betrekking tot genomen uitgangspunten in de overeenkomsten met Cadanz enerzijds en met Sonate anderzijds die aanleiding geven tot discussies. Kan het college dit nader verantwoorden, zowel inhoudelijk als in geld? Zo nee, waarom niet?

55. In de GRIP-rapportage behorend bij de Programmarekening 2018 valt te lezen dat in de risicoanalyse per juni 2018 reeds voor € 2,2 miljoen rekening was gehouden met de vertraging en meerkosten door gelijktijdig bouwen. Is dit hetzelfde risico als in de hierboven gestelde vraag? Zo nee, waarom niet?

56. In de GRIP-rapportage behorend bij de Programmarekening 2018 valt te lezen dat het saldo van de grondexploitatie is gewijzigd. De wijziging van het saldo heeft o.a. betrekking op de meerkosten om bouwrijpe grond aan Sonate te kunnen leveren, het aanpassen van de tramsporen in verband met de veiligheid en meerkosten voor de verbouwing van de Spui Centre Garage. Kan het college deze drie zaken nader verantwoorden, zowel inhoudelijk als in geld? Zo nee, waarom niet?

57. Wat heeft het college gedaan om er voor te zorgen dat meerkosten m.b.t. de samenloop en coördinatie van de bouw van het OCC en de commerciële ontwikkeling van het Spuikwartier niet voor rekening van de gemeente zouden komen?

58. Welke contractuele afspraken heeft het college gemaakt om de bovengenoemde risico’s met ontwikkelaars uit te sluiten?

59. Hoe kan het dat de extra kosten van gelijktijdig bouwen door een en hetzelfde bouwconcern voor rekening van de gemeente komen?

60. Zoals bekend is VolkerWessels onder de werknaam Sonate verantwoordelijk voor de realisatie van de drie torens. Met Volker Wessels heeft de gemeente een package deal gesloten van 31 miljoen m.b.t. de bouw van het OCC in het Spuikwartier. Waarom kon de bouw van de sociale woningbouw in het Spuikwartier niet veilig gesteld worden in de package deal?

61. Kan het college deze vragen beantwoorden voordat de commissie Ruimte de halfjaarrapportage Nieuwbouw OCC Q4 2018 & Q1 2019 bespreekt?

Peter Bos Martijn Balster Robert Barker
Haagse Stadspartij PvdA Partij voor de Dieren

Aantal keer bekeken: 2.978