Haagse Stadspartij voorziet problemen huurvaststelling 2015

Gerwin van Vulpen, raadslid voor de Haagse Stadspartij, heeft vragen gesteld over te verwachten problemen rondom de vaststelling van de WOZ-waarde van huurwoningen.

Het bestaande puntensysteem voor het bepalen van de huurprijs gaat veranderen. Per 1 juli 2015 wordt ook de WOZ-waarde medebepalend voor de maximale huurprijs. “We verwachten dat woningverhuurders de huren fors zullen verhogen”, aldus Gerwin van Vulpen van de Haagse Stadspartij.

Van Vulpen: “Huurders hebben er dus groot belang bij om te weten wat de WOZ-waarde van hun huurwoning is. Daarbij geldt dat zij op tijd bezwaar moeten kunnen maken als de waarde van de woning te hoog is vastgesteld”.

Als de verhuurders tot 12 april 2015 de tijd krijgen om bezwaar te maken tegen de nieuwe WOZ-beschikking, dan is nu al duidelijk dat het de gemeente niet gaat lukken om alle huurders in februari een WOZ-beschikking en een bezwaarformulier toe te sturen. Toch zou dat moeten, want op 30 april (de uiterste datum waarop huurders een brief moeten krijgen over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015) staat de WOZ-waarde definitief vast. De VNG heeft hierover op 5 november een brief gestuurd naar de commissie Wonen van de Tweede Kamer.

Vragen van Gerwin Van Vulpen:

Het oude puntensysteem voor de woningwaardering gaat op de schop. Per 1 juli 2015 wordt de WOZ waarde medebepalend voor de maximale huurprijs. De verwachting is dat verhuurders massaal gebruik zullen gaan maken van de mogelijkheid die de nieuwe huurwetgeving biedt om de huren fors te verhogen.
Huurders hebben er daarentegen groot belang bij om te weten wat de WOZ waarde van hun huurwoning is. En om op tijd bezwaar te kunnen maken als de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Als de verhuurders tot 12 april 2015 de tijd krijgen om bezwaar te maken tegen de nieuwe WOZ beschikking, dan is nu al duidelijk dat het de gemeente niet gaat lukken om alle huurders in februari een WOZ beschikking en een bezwaarformulier toe te sturen. Toch zou dat moeten, want op 30 april (de uiterste datum waarop huurders een brief moeten krijgen over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2015) staat de WOZ waarde definitief vast. De VNG heeft hierover op 5 november een brief gestuurd naar de commissie Wonen van de Tweede Kamer.
Onder verwijzing naar artikel 38 van het reglement van orde leg ik het college de volgende vragen voor.

  1. Is het college op de hoogte van de nieuwe woningwaarderingssystematiek op basis van de WOZ waarde van de woning voor het bepalen van de nieuwe huurprijs per 1 juli? Zo nee, waarom niet?

Ja.

  1. Is het college met de Haagse Stadspartij van mening dat de rechtsbescherming van huurders wordt aangetast indien huurders geen mogelijkheid krijgen om op tijd bezwaar te maken tegen een te hoge WOZ beschikking c.q. een te hoge huurprijs? Zo nee, waarom niet? Ja. 3. Kan het college er zorg voor dragen dat huurders bijtijds over een (bezwaar vatbare) WOZ- beschikking kunnen beschikken? Zo nee, waarom niet?

Vlak voor de jaarwisseling is er overleg geweest tussen minister Blok en de Tweede Kamer. Uit het overleg is naar voren gekomen dat de Kamer wil dat deze wijziging van het Woningwaarderingsstelsel pas op 1 oktober 2015 in werking treedt. De motie waarin dit uitstel van de invoering wordt gevraagd is zeer ruim ondersteund door de Tweede Kamer. De Minister heeft ook aangegeven dat hij deze voorkeur van de kamer zal uitvoeren.  Dat betekent dat de reguliere huurverhogingen in 2015 (per 1 juli 2015) nog niet vallen onder dit nieuwe regime. In 2015 hebben de huurders van woningen dan ook in de meeste gevallen nog geen belang bij de WOZ-waarde. Alleen bij nieuwe huurcontracten in het laatste kwartaal van 2015 kan de WOZ-waarde van belang zijn voor de huurder, wanneer deze de huur en ook de maximaal redelijke huur te hoog vindt. Er is in 2015 dan ook geen reden om een andere werkwijze te hanteren wat betreft het verzenden van WOZ-beschikkingen aan huurders van woningen dan in voorgaande jaren. Wanneer in de loop van 2015 de wijziging van het Woningwaarderingsstelsel definitief in regelgeving is vastgelegd, zal het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gemeenten nader informeren. Het college zal de gemeenteraad t.z.t. hierover nader informeren.

  1. Is het college met de Haagse Stadspartij van mening dat de huurders gelijktijdig met het huurverhogingsvoorstel een actuele puntentelling dienen te ontvangen zodat zij kunnen controleren of de voorgestelde nieuwe huurprijs wettelijk is toegestaan en zonodig tijdig actie kunnen ondernemen als de huurprijs niet juist is? Zo nee, waarom niet?

In de verhouding huurder/verhuurder heeft de gemeente geen (formele) rol. Dit geldt ook voor de wijze waarop verhuurders de regels omtrent de Huurprijzenwet toepassen. Een eventuele, nadere regeling van door de verhuurder over te leggen gegevens bij een huurverhogingsvoorstel is daarom niet aan de gemeente, maar ligt op de weg van de Rijksoverheid, De vraag heeft immers niet alleen betrekking op de woningen van corporaties, maar ook op de woningen van particuliere verhuurders. Een en ander neemt niet weg dat het college met de vragensteller eens is, dat het verhuurders (corporaties en particuliere verhuurders) zou passen om steeds een actuele puntentelling mee te sturen. In ons overleg met de Rijksoverheid zullen wij dit aan de orde stellen.

  1. Is bij het college bekend of de nieuwe woningwaarderings systematiek zal leiden tot een opdrijving van de huurprijzen in de stad? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat is het effect op de huurprijzen in de stad, in het bijzonder op de huurprijzen van de sociale huurwoningen?

ABF-research heeft voor het Rijk een doorrekening gemaakt voor de (mogelijke) effecten van de voorstellen voor de huurwoningenvoorraad in Nederland. ABF geeft aan dat de maximaal redelijke huren van de corporatiewoningen in Den Haag gemiddeld met 5% zullen stijgen. Een paar kanttekeningen daarbij. Het gaat hier om gemiddelden. De maximaal redelijke huren van woningen met goede kwaliteit (Vinex bijv.) zullen bijv. meer dan 5% kunnen stijgen. Daar staat tegenover dat kleinere woningen in eenzijdige wijken minder hard zullen stijgen en mogelijk zelfs een lagere maximaal redelijk huur krijgen. Voorts is van belang dat de maximaal redelijke huurprijzen maar beperkt van invloed is op de huurstijgingen ten behoeve van zittende bewoners. De huurstijgingen voor de zittende bewoners wordt namelijk in eerste instantie bepaald op basis van de door het Rijk jaarlijks vastgestelde huurprijzenbeleid. In dit verband is ook van belang dat de Haagse corporaties meestal niet 100% van de maximaal redelijke huur in rekening brengen. Ook toppen de corporaties regelmatig huren af, wanneer harmonisatie van de huren ertoe leidt dat woningen in het geliberaliseerde segment terecht komen.  Met betrekking tot dit laatste verwijst het college naar het antwoord op vraag 6.

  1. Welke maatregelen neemt het college om te voorkomen dat sociale huurwoningen als gevolg van huurharmonisatie onder invloed van de nieuwe WOZ woningwaardering in de vrije sector terecht komen?

 Zie (ook) antwoorden op de vragen 4 en 5. Het systeem voor de bepaling van de maximaal redelijke huur én de regeling voor de (jaarlijkse) huurverhogingen zijn gebaseerd op wettelijke bepalingen. De gemeente heeft daarin geen rol. Met andere woorden wanneer corporaties zich aan de wettelijk geldende regels houden, kunnen zij zonder dat de gemeente daar enige invloed op kan uitoefenen huren harmoniseren naar een niveau dat boven de huurprijsgrens ligt. Dat geldt op woningniveau. Op het niveau van de woningportefeuille van corporaties liggen de zaken genuanceerder. In de eerste plaats hebben de corporaties zelf een zorgplicht richting diegenen die zonder hulp/begeleiding niet of moeilijk aan een woning kunnen komen. Daartoe moeten zij een voorraad goedkope huurwoningen aanhouden van in vergelijking met de omvang van de doelgroep voldoende omvang. Voor de gemeente geldt eenzelfde opdracht, zij het dat de gemeente dit niet op corporatieniveau beoordeelt, maar op basis van de voorraad van alle corporaties die hier in Den Haag bezit hebben. In 2015 zullen weer voor de komende 4 jaar afspraken worden gemaakt. Een onderdeel van de prestatieafspraken zullen afspraken zijn over een minimaal aan te houden kernvoorraad. Vanuit de gemeente zal daarvoor worden ingebracht dat het saldo van toevoegingen (nieuwbouw, verbouw) aan de sociale voorraad enerzijds en onttrekking aan die voorraad (huurliberalisatie, verkoop of sloop) zodanig moet zijn dat er een voldoende aantal sociale huurwoningen resteert om de doelgroep te kunnen huisvesten.

Het college van burgemeester en wethouders,

de secretaris, de burgemeester,
A.W.H. Bertram J.J. van Aartsen

Reageer

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.